Die Entscheidung des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts ist folgenreich: Die Grundsteuer wurde in ihrer aktuell gültigen Ausgestaltung als verfassungswidrig erklärt! Jetzt hat der Gesetzgeber bis Ende 2019 Zeit, dann muss die seit gut zwanzig Jahren diskutierte Reform stehen. Andernfalls dürfen die Regeln des Bwertungsgesetzes nicht mehr angewendet werden.

Ob die Reform bis zum nächsten Jahr gelingt? Auf der Grundlage einer rechtswirksamen Neuregelung wären sämtliche Grundstücke neu zu bewerten. Der Senat räumt für den absehbar erheblichen Aufwand eine weitere Frist von fünf Jahren ein, längstens bis 2024. Dazu kommt, dass der Senat ein paar Hinweise für die Reform gegeben, an denen der Gesetzgeber nicht vorbeikommen wird.

Der Verband Wohneigentum begrüßt vor allem die Eröffnung einer alternativen Berechnungsgrundlage. Präsident Manfred Jost, zur Urteilsverkündung nach Karlsruhe gereist, stellte mit Genugtuung fest: „Die Neuordnung kann beginnen! Der Hinweis auf die regelmäßig zu wiederholende Neubewertung, die fällig ist, wenn die Bemessungsgrundlage an den Verkehrswert gebunden ist, sollte zum Umdenken führen.“ Außerdem müssen die Reform „verwaltungstechnisch einfach, für den Bürger nachvollziehbar und wenig streitanfällig sein“, fügte er hinzu. Komplizierte, mittelfristig wiederkehrende, angreifbare Wertermittlungen sollte der Gesetzgeber den Finanzämtern und Gemeinden ersparen.

Forderung: soziale Reform der Grundsteuer

Der Verband Wohneigentum fordert umgehend eine Reform, die sozial tragbar ist und keine wachsende Mehrbelastung nach sich zieht. Vor allem für selbstnutzende Wohneigentümer, die mit ihrem Grund und Boden nicht wirtschaften und daher keine Erträge erzielen können, ist eine Besteuerung wichtig, die nicht in die Vermögenssubstanz eingreift.

Grundsteuer Einheitswerte verworfen

Das Bundesverfassungsgericht hat die bis heute angesetzten Einheitswerte verworfen, die als Bemessungsgrundlage nach den Wertverhältnissen von 1964 (alte Bundesländer) beziehungsweise von 1935 (neue Bundesländer) berechnet werden. Die Verfassungswidrigkeit ergebe sich aus der Nichtberücksichtigung der tiefgreifenden wertbildenden Veränderungen, ein „klarer Verstoß“ gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 des Grundgesetzes. Weder die Entwicklung der neu gebauten oder modernisierten Gebäude selbst, als auch die Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt seien in den Einheitswerten weiter fortgeschrieben worden.

Ziel der bisherigen Bewertungsregeln sei es, Einheitswerte zu ermitteln, die dem Verkehrswert der Grundstücke zumindest nahekommen. Der Verkehrswert sei in diesem System die Bezugsgröße, stellt das Gericht fest und folgert: „Da diese Verhältnisse typischerweise verkehrswertrelevanten Veränderungen unterliegen, bedarf es in regelmäßigen und nicht zu weit auseinanderliegenden Abständen einer neuen Hauptfeststellung.“

Umgekehrt kann demnach der Gesetzgeber auch eine Grundlage wählen, die kostenneutral ist, und die erforderliche Differenzierung über andere Faktoren, insbesondere die Hebesätze vornehmen. Das sollte Maßgabe der jetzt neu zu führenden Reformdebatte sein. Das Bundesverfassungsgericht räumt dem Gesetzgeber einen weiten Spielraum ein. Es führt aus, der Steuergesetzgeber darf „aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung typisieren und dabei die Besonderheiten des einzelnen Falles vernachlässigen, wenn die daraus erwachsenden Vorteile im rechten Verhältnis zu der mit der Typisierung notwendig verbundenen Ungleichheit der steuerlichen Belastung stehen, er sich realitätsgerecht am typischen Fall orientiert und ein vernünftiger, einleuchtender Grund vorhanden ist.“

Reformvorschläge für die Grundsteuer

Das zuletzt politisch favorisierte Modell der Bundesratsinitiative, gegen das die Länder Bayern und Hamburg votiert hatten, ist aus Sicht des Verbands Wohneigentum zu kompliziert, langwierig und teuer. Dieses Kostenwertmodell ist daher klar abzulehnen. Denn der als Bemessungsgrundlage gewählte sogenannte Kostenwert des Grundstücks soll sich aus dem Bodenrichtwert und dem Sachwert des Gebäudes zusammensetzen. Wie die alten Einheitswerte müsste auch dieser Wert alle sechs Jahre überprüft und angepasst werden. Wertsteigerungen, die aus Steigerungen der Grundstückspreise oder beispielsweise aus umfangreichen energetischen Investitionen ins Gebäude resultieren, führen aber nicht zu höheren Einkünften. Gerade der selbstnutzende Wohneigentümer würde, wie auch Mieter, zunehmend belastet. Allein für die Ersterhebung werden fünf Jahre angesetzt, es geht um rund 35 Millionen Grundstücke.

Präsident Manfred Jost fordert für den Verband Wohneigentum: „Die Bemessungsgrundlage kann und muss einfach festzustellen sein. Das ist beim sogenannten Äquivalenzmodell eher gegeben.“ Hier würde die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer aus den physikalischen Flächen, und nicht aus dem Marktwert des Grundstücks und des Gebäudes errechnet. Auf dieser wertneutralen Basis könnten die verschiedenen Nutzungsarten durch unterschiedliche Multiplikatoren berücksichtigt werden. Neben einer grundsätzlich einfachen Pauschalierung kämen so einige wenige modifizierende Faktoren zum Tragen. Vorteil: Steigende Grundstückspreise und Baukosten oder wertsteigernde Modernisierungen würden nicht auch noch einen automatischen Anstieg der Grundsteuer nach sich ziehen.

Neue Reformdebatte

Ziel der Kommunen ist natürlich, die Grundsteuer als verlässliche kommunale Einnahmequelle zu erhalten. Immerhin werden so fast 14 Milliarden Euro jährlich in die Kassen von Städten und Gemeinden gespült. Das Bundesverfassungsgericht weist ausdrücklich auf den Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers hin: Bei Erfassung der Bemessungsgrundlage seien auch andere Belastungsmaßstäbe als bisher denkbar. Vor allem sei es grundgesetzkonform, die Entscheidung über die Höhe der Grundsteuer dem Gesetzgeber und der Hebesatzgemeinde zu überlassen.

Die Diskussion um eine Reform nach dem Verfassungsgerichtsurteil wird künftig aber so zu führen sein, dass eine komplizierte, streitanfällige, verwaltungs- und auch datenintensive Erfassung von Grundstücken und Wohngebäuden vermieden wird. Verschiebungen werden auch bei einer verwaltungstechnisch einfachen Reform auf Äquivalenzbasis nicht ganz verhindert werden können. Nach der Festlegung der Bemessungsgrundlage sollten daher die Kommunen darauf achten, wie sie ihre Hebesätze gestalten.

Auf Kosten der Eigenheim- und Reihenhausbesitzer dürfen Einnahmewünsche der Städte und Gemeinden nicht ungebremst Einzug halten. Präsident Manfred Jost: „Nehmen die Kommunen keine Rücksicht, müssen notfalls weitere Maßnahmen, wie Deckelung der Hebesätze, bedacht werden. Die Reform muss mehr als aufkommensneutral sein, nämlich sozial gerecht.“

Der Verband Wohneigentum wird die Reformdiskussion kritisch begleiten.