steuern niessbrauch erbe

Wird für das selbstgenutzte Wohneigentum doch Erbschaftssteuer fällig, wenn der erbende Ehepartner es nach dem Tode des Partners verkauft oder verschenkt? Diese Frage hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 11.07.2019 entschieden.

Kurz die Sachlage des Falls: Nach dem Tode des Ehemanns hatte die Ehefrau die gemeinsam bewohnte Wohnung geerbt und war darin wohnen geblieben. Einige Monate später schenkte sie das Wohnobjekt ihrer Tochter, blieb jedoch darin wohnen und hatte sich einen lebenslangen Nießbrauch vorbehalten.

Das Finanzamt hatte der Erbin zunächst eine Steuerbefreiung von der Erbschaftssteuer gewährt. Nach der Eigentumsübertragung an die Tochter sah das Finanzamt die Steuerbefreiung als nicht mehr begründet an und erließ rückwirkend einen neuen Erbschaftssteuerbescheid. Hierin wurde der Verkehrswert zum Erbschaftsfall als Grundlage für die Berechnung zugrunde gelegt.

Hiergegen klagte die Erbin, mit der Begründung, sie wohne ja weiter in der Wohnung und übe den Nießbrauch aus.

Erbe: Reines Nießbrauchrecht lässt Steuerpflicht aufleben

Der Bundesfinanzhof wies diese Klage ab. Durch das Übertragen der Eigentumsrechte an die Tochter sei die Grundlage für die Befreiung entfallen. Diese setzt nach dem Todesfall eine zehnjährige Haltefrist voraus. Wird diese vorzeitig aufgegeben, muss der Verkehrswert der Immobilie bei der Berechnung der Erbschaftssteuer zugrunde gelegt werden.

Steuern: Zehn Jahre Frist bei Selbstnutzung

Erbrecht Nießbrauch Immoiblie

In seiner Presseerklärung zum Urteil AZ II R 38/16 führt der Bundesfinanzhof aus:

„Steuerfrei ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG unter den dort näher bezeichneten Voraussetzungen der Erwerb des Eigentums oder Miteigentums an einem sog. Familienheim von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner.

Familienheim ist ein bebautes Grundstück, auf dem der Erblasser bis zum Erbfall eine Wohnung oder ein Haus zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Beim Erwerber muss die Immobilie unverzüglich „zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken“ bestimmt sein. Aufgrund eines sog. Nachversteuerungstatbestands entfällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer „Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken“ gehindert.“

Tipp zur Übereignungsurkunde „Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken“

Tipp: Den Nießbrauch richtig formulieren Wird in der Übereignungsurkunde bei der Feststellung des Nießbrauchrechts der Begriff „Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken“ verwendet, werden die Finanzbehörden davon ausgehen müssen, dass sowohl die Nutzung als auch die Eigentümerstellung des überlebenden Ehegatten oder Lebenspartners während des Zehnjahreszeitraums bestehen bleibt.

In einem Urteil aus dem Jahr 2017 hat der Bundesfinanzhof übrigens geurteilt, dass für die Befreiung von der Erbschaftssteuer der verstorbene Ehegatte zuvor auch zivilrechtlicher Eigentümer oder Miteigentümer des Familienheims war (BFH 29.11.2017, AZ II R 14/16)

Mehr erfahren Sie auch auf den Vortragsreihen zum Thema Erbrecht des Verbands Wohneigentum.

Nebenkosten nicht vergessen!

Der Traum von den eigenen vier Wänden wird getrübt, wenn plötzlich unerwartete Kosten auftauchen, mit denen man gar nicht gerechnet hat. Baugenehmigung, Grunderwerbsteuer, Notar- und Eintragungskosten – beim Kauf oder Neubau einer Immobilie entstehen nicht unerhebliche Nebenkosten. Planen Sie diese üblichen Nebenkosten unbedingt beim Kauf mit ein, rät Helmut Weigt, Finanzexperte beim Verband Wohneigentum. Damit es nicht zu bösen Überraschungen kommt!

Grunderwerbssteuer

Die fällige Grunderwerbsteuer berechnet sich aus dem notariell beurkundeten Kaufpreis. Dabei werden der Grundstückspreis und der Preis eines bereits bestehenden Gebäudes als Bemessungsgrundlage angesetzt. Auch der Preis eines Neubaus vom Bauträger fällt in diese Bemessungsgrundlage, obwohl das Gebäude noch gar nicht errichtet ist (Ausnahme: Sie kaufen ein unbebautes Grundstück nicht bei dem beauftragten Bauträger). Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist abhängig vom jeweiligen Bundesland und liegt zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage.

Notarkosten

Wer sich eine Immobilie kauft oder ein Haus baut, muss diesen neuen Besitz auf einem Grundstück von einem Notar im Grundbuch der Stadt oder Gemeinde eintragen lassen. Um sicherzugehen, sollte man dafür rund 2,0 Prozent der Bemessungsgrundlage für Notar- und Gerichtskosten ansetzen.

Maklerkosten

Ist ein Immobilienmakler involviert, kommt seine Courtage hinzu, die ebenfalls regional sehr unterschiedlich ausfällt und zwischen 3,6 Prozent und 7,15 Prozent liegt.

Gern vergessene Kosten

Neben diesen „üblichen Kosten“ können aber durchaus weitere Kosten entstehen, die häufig vernachlässigt werden. Beispielhaft sind hier Kosten zu nennen, die zwar nicht direkt mit dem Erwerb oder Bau einer Immobilie zu tun haben, die es aber zuweilen zu berücksichtigen gilt:

Renovierungskosten

Die Kosten der Renovierungen und Sanierungen einer gebrauchten Immobilie werden im Finanzierungsplan zwar meist angesetzt, aber regelmäßig zu niedrig. Der Grund dafür liegt vor allem darin, dass viele Kosten erst während der Renovierung erkannt werden können (auch Gutachter haben keine Röntgen-Augen). Planen Sie umfangreiche Eigenleistung, denken Sie daran, dass gutes Werkzeug die Arbeit erleichtert, aber auch nicht ganz billig ist. Möglicherweise sind Sie in Ihrem Mietvertrag rechtlich bindend verpflichtet worden, Ihre Mietwohnung renoviert zurückzugeben. Auch diese Kosten werden meist außer Acht gelassen.

Zinsen während der Bauzeit

Wer ein Haus neu baut, muss mit einer Bauzeit (von Planung bis Fertigstellung) von gut einem Jahr rechnen. Während dieser Bauzeit fallen bereits Zinsen an, die neben der weiterlaufenden Miete zu zahlen sind. Wer mit dieser Doppelbelastung überfordert ist, muss die Bauzeitzinsen als Kostenfaktor, der in vielen Finanzierungsplänen fehlt, berücksichtigen.

Umzugskosten

Die Kosten des Umzuges können erheblich ins Geld gehen, wenn man nicht auf kräftige Freunde und Bekannte angewiesen sein möchte.

An die neue Einbauküche denken die meisten, aber oft müssen auch andere neue Möbel angeschafft werden, weil die alten beim Umzug aus dem Leim gehen oder schlicht nicht in das neue Haus passen.

Ein Haus auf dem Land ist wahrscheinlich billiger als ein Haus im Stadtzentrum, aber unser heutiger Anspruch auf Beweglichkeit macht dann vielleicht einen Zweitwagen erforderlich.

Künftig genießen Sie die Sonnen nicht mehr auf einem winzigen Balkon, sondern im eigenen Garten. Spaß macht das aber nur, wenn die neuen Gartenmöbel bequem sind und ein großer Sonnenschirm Ihre Haut vor Verbrennungen schützt. Rasen und Hecken lassen sich auch kaum mit der Nagelschere schneiden, weshalb Sie sich sicher bald auf den Weg machen werden, entsprechende Gartengeräte anzuschaffen.

Diese Liste der gern vergessenen Nebenkosten könnte man beliebig fortsetzen. Dem ein oder anderen mag sie kleinlich vorkommen. Doch die Warnung, möglichst alle Kosten zu kalkulieren, hat einen tieferen Sinn:

Unser Tipp

Hat man für derartige Kosten kein Geld mehr in der Reserve, bleibt nur der Weg zur Bank, um es sich zu besorgen. Und genau das ist der Haken: Da sie wahrscheinlich bereits einen Baukredit aufgenommen haben, ist die einzige Bank, die Ihnen noch Geld geben wird, die Bank, die Ihr Haus finanziert und es mit der für sie eingetragenen Grundschuld als Sicherheit für andere Institute „blockiert“ hat. Dieser Bank sind Sie im Falle einer nicht zu umgehenden Nachfinanzierung folglich schlicht ausgeliefert. Mit ziemlicher Sicherheit wird Ihnen diese Bank einen deutlich höheren Zinssatz berechnen, als es Ihrem Geldbeutel lieb ist.

Halten Sie also in jedem Fall ausreichende Eigenkapitalreserven vor und denken Sie bei Ihrer Kostenaufstellung möglichst an wirklich alles, was auf Sie zukommt.

Grunderwerbsteuer reduzieren

Die anfänglich genannte Grunderwerbsteuer kann man nur durch eine Reduzierung der Bemessungsgrundlage schmälern. Manche Steuerberater oder Notare geben hier gerne den gut gemeinten Rat, miterworbenes Zubehör (z. B. einen Einbauküche oder das Guthaben der Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung) im Kaufvertrag auszuweisen, denn darauf fällt dann keine Grunderwerbsteuer an.

Aber diese Empfehlung hat zur Folge, dass die finanzierende Bank den Wert der Immobilie entsprechend reduziert, das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert damit schlechter wird und deshalb das Risiko der Bank ebenfalls höher bewertet wird. Dieses höhere Risiko der Bank hat dann gegebenenfalls einen höheren Zinssatz zu Folge, womit sich der Grunderwerbsteuervorteil zum Finanzierungsnachteil wenden kann.

Dieser „Trick“ spart bei einer mit 5.000 Euro ausgewiesenen Einbauküche beim höchsten Grunderwerbsteuersatz (6,5 Prozent) gerade mal 325 Euro. Verschlechtert sich hingegen damit der Zinssatz des Darlehens beispielsweise um 0,1 Prozent pro Jahr, zahlen Sie bei einem Darlehen von 100.000 Euro allein im ersten Jahr also rund 100 Euro mehr.

Man muss wahrlich kein mathematisches Genie sein, um zu erkennen, dass der Mehraufwand an Zinsen über die gesamte Finanzierungsdauer gesehen diesen vermeintlichen Vorteil völlig zunichtemacht.

Fazit: Letztlich bleibt also nur die alte Kaufmannsweisheit: „Der größte Vorteil liegt im Einkauf“, was so viel heißt, dass durch geschicktes Verhandeln und einen intensiven Preisvergleich voraussichtlich die höchste Ersparnis zu erzielen ist. H.W.

versicherung winterschaeden

Feuchtes Mauerwerk, berstende Wasser- oder Heizungsrohre, überlastete Dächer: Der Winter kann erhebliche Schäden nach sich ziehen. Diese Versicherungen helfen, den Schaden zu begrenzen:

Wohngebäudeversicherung

Zahlt in der Regel Schäden, die durch Feuer, Hagel, Sturm und Leitungswasser entstanden sind. Frostschäden sind mitversichert. Leitungen im Außenbereich sind nur abgedeckt, wenn dies ausdrücklich in der Police steht.

Versicherung gegen weitere Elementargefahren

Sichert äußere Schäden am Gebäude ab, zum Beispiel durch Schneedruck.

Muss unter Aufpreis extra mitversichert werden. Meist nur im Paket mit Gefahren wie Hochwasser, Erdbeben und Lawinengefahr zu bekommen.

Grundstücks-Haftpflichtversicherung

Als Grundstücksbesitzer haftet man für Gefahren, die vom Grundstück und von angrenzenden Gehwegen und Zufahrten ausgehen. Stürzt ein Passant auf einem eisigen Gehweg oder löst sich ein Eiszapfen vom Dach und verletzt einen Besucher, dann springt die Haftpflichtversicherung der Person ein, die für das Räumen verantwortlich ist.

Tipps für den Schadensfall

  • Melden Sie den Schaden unverzüglich Ihrem Versicherer.
  • Versuchen Sie, den Schaden so gering wie möglich zu halten. Sie sind dazu verpflichtet. Läuft etwa Leitungswasser aus, schließen Sie so schnell wie möglich den Haupthahn und bringen Sie das Mobiliar ins Trockene.
  • Schaffen Sie Beweise: Fotografieren Sie die gröbsten Schäden, wenn Sie die Schadenstelle nicht bis zu einer Besichtigung durch die Versicherung unverändert lassen können.

Sanierung, Einbruchschutz und spannende Rechtsthemen

Mit seinen Kooperationspartnern bietet der Verband Wohneigentum in der Vortragsreihe „Forum Wohneigentum“ auch im Jahr 2020 wieder interessante Themen rund ums Eigenheim für alle interessierten Eigentümer. Neu hinzugekommen sind neben Vorträgen zu Erb- und Nachbarschaftsrecht nun auch die Themen „Energieeffiziente Sanierung im Bestand“ sowie „Einbruchschutz“.

Bernd Bosan, Dipl. Ing. Architekt, ist unabhängiger Experte für „Energieeffiziente Sanierung im Bestand“. Er arbeitet auch mit der Verbraucherzentrale zusammen und ist Sachverständiger für Energieeffizienz sowie Energieberater. In seinen Vorträgen befasst er sich auch mit möglichen Förderungen und dem EWärmeG.  Von Februar bis April bietet er Vorträge für die nördlichen Bezirksverbände einschließlich Karlsruhe und Rastatt an.

Edgar Schneider, Inhaber der Firma SSM Sicherheitstechnik aus Spaichingen, bietet  Vorträge in ganz Baden-Württemberg. Sein Spezialgebiet ist das Thema Einbruchschutz. Bei seinen Vorträgen geht er auch auf KfW-Fördermöglichkeiten beim Einbruchschutz ein.

Sobald die Termine für die einzelnen Vorträge, die vor Ort bei den örtlichen Vereinen organisiert werden, feststehen, werden diese auf unserer Homepage unter der Rubrik „Termine“ veröffentlicht. Schauen Sie einfach ab und zu vorbei, oder achten Sie auf Ankündigungen in der örtlichen Presse – vielleicht ist auch ein spannender Vortrag in Ihrer Nähe dabei.

Endlich eingezogen ins neue oder frisch renovierte Haus? Da ist die Freude groß – aber manchmal nur von kurzer Dauer. Beispielsweise wenn sich bald nach der Abnahme Schimmel in den Ecken bildet, Rohre lecken oder die Fenster nicht dicht sind. Der Verband Wohneigentum weiß um solche Probleme. Deshalb stellt er seinen Mitgliedern regelmäßig aktuelle Tipps und Infos zur Verfügung, damit sie gut gewappnet sind. 

Haus Baustelle Baumängel
Wer Probleme mit der Renovierung oder dem Bau seines Hauses hat, benötigt professionelle Hilfe. Der Verband Wohneigentum ist der richtige Ansprechpartner.

Die Liste der möglichen Baumängel ist vielfältig, der Ärger garantiert. Die meisten Hausbesitzer sind damit alleine überfordert. Wichtig sind das richtige Vorgehen und der Rat erfahrener Fachleute. Hier ein kleiner Überblick:

Richtiges Vorgehen bei Baumängeln

Richtige Form: Die Baumängelrüge muss schriftlich erfolgen und datiert sein. Sie beinhaltet den Namen und die Anschrift des Bauherrn. Außerdem die Anschrift des Bauobjektes. 

Mangelsymptom: Die Mängelrüge muss den Schaden (Mangelsymptom) genau beschreiben. 

Konkrete Frist: Die Mängelrüge schreibt ein Datum fest, bis zu welchem die Mängel behoben werden müssen.

Dokumentation: Im optimalen Fall wird die Mängelrüge von einem Bausachverständigen verfasst und/oder durch eine Bilddokumentation belegt.

Experten-Tipp: Verlangen Sie vor Vertragsabschluss eine Fertigstellungs­ und Gewährleistungsbürgschaft von Ihrem Vertragspartner. Geht das Unternehmen insolvent, übernimmt die Bank das Ausfallrisiko.

Erneute Abnahme: Sind die Baumängel behoben, müssen die ausgeführten Arbeiten abgenommen werden.

Rechnungsminderung: Ist die Rechnung noch nicht bezahlt, hat der Bauherr ein so genanntes Zurückbehaltungsrecht. Dabei kann er einen Teil der nicht gezahlten Honorare einbehalten. Die Summe beträgt mindestens das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten und wird von der Abschlagszahlung abgezogen.

Gerichtliches Vorgehen: Der Bauherr kann wegen Nichterfüllung gerichtlich gegen den Bauunternehmer oder Handwerker vorgehen. Dabei muss er zunächst eine Mängelbeseitigung einklagen (Nachbesserung), deren Kosten er nun geltend macht. Unter Umständen kann er auch einen Preisnachlass oder Schadenersatz fordern, z. B. für Folgeschäden, die aufgrund der Mängel auftraten.

Rücktritt: Sind die Mängel erheblich und ist keine Einigung möglich, kann ein Bauherr auch komplett vom Vertrag zurücktreten.

Wichtig: Alle Maßnahmen sind rechtlich kompliziert und sollten nicht ohne juristischen Beistand und unterstützt durch einen Bausachverständigen erfolgen

Wir für Sie

Nähere Informationen zur Mitgliedschaft, allen Leistungen des Verbands Wohneigentum und viel Wissenswertes rund um Haus und Garten gibt es hier auf der Website, per E-Mail an baden-wuerttemberg@verband-wohneigentum.de oder per Telefon unter 0721/981620.

Wintercheck-Experten-Tipps-fuer-Hauseigentuemer

Experten-Tipps für Hauseigentümer für die kalte Jahreszeit

Wie machen Sie Ihr Haus fit für den Winter? Damit Sie an alles denken, gibt der Verband Wohneigentum Baden-Württemberg Ihnen einige Checkliste an die Hand. Was ist alles noch zu tun, bevor die frostigen Nächte kommen – was sollte auf keinen Fall vergessen werden?

Kurz-Check

  • Dachrinnen säubern
  • Gegebenenfalls  Schneefanggitter anbringen
  • Fassade prüfen, Risse & Löcher fachgerecht verschließen
  • Wasserrohre winterfest machen
  • Heizkörper nicht ausschalten
  • Kamin & Kachelofen reinigen
  • Türen & Fenster prüfen
  • Pflanzen & Tiere schützen
  • Laub, Schnee & Eis beseitigen
  • Versicherungsschutz prüfen
  • Rückschlagklappen prüfen

Wichtig:

Gerade bei Eis und Schnee ist es notwendig, Haus und Garten immer wieder zu prüfen. Vor allem die Sicherung der Wege gehört im Winter zu den täglichen Pflichten eines Haus- und Grundstücksbesitzers.

Außenbereich Dach & Mauerwerk

  • Die Dachrinnen von Laub befreien, damit Schnee und Schmelzwasser abfließen. Gegebenenfalls die Abwasserleitung mit Druckspüler reinigen
  • Die Fallrohre müssen frei sein, damit sich das Wasser nicht staut und Eispfropfen bildet.
  • Manchmal unterstützt eine Abtropfkette die Dachentwässerung.
  • Fassadenanstrich auf Beschädigungen prüfen – besonders wichtig bei Wärmedämmung, Löcher, Risse fachmännisch schließen
  • Schneefanggitter auf dem Dach bieten mehr Sicherheit für Bewohner und Passanten.
  • Feuchtigkeitsspuren im Mauerwerk ausfindig machen, kleine Risse und Löcher verputzen

Wasserleitungen

Wasserrohre im Außenbereich oder in unbeheizten Räumen müssen geschützt werden. Gefrierendes Wasser dehnt sich aus und sprengt die Rohre. Auch Putz und Dämmung können dabei Schaden nehmen. Daher:

  • Leitung en entleeren und absperren oder zumindest gut isolieren.
  • Wasserhähne mit Rücklaufventil abmontieren.
  • Dichtungen mit Vaseline einschmieren, damit sie geschmeidig bleiben.

Innenbereich Heizen & Lüften

Heizkörper nicht ausschalten

  • Um ein Zufrieren der Leitungen zu verhindern, sollten die Heizkörper bei Kälte nie ganz ausgestellt sein – das gilt bei eisigen Temperaturen auch nachts.
  • Die Heizungsanlage sollte vor dem Frost vom Fachmanngewartet, der Heizkessel gereinigt werden.
  • Heizöl oder sonstige Brennstoffe in ausreichender Menge liefern lassen.

Kamin & Kachelofen reinigen

  • Kamine und Öfen sollten gut abziehen.
  • Sorgen Sie dafür, dass genug geeignetes Holz vorhanden ist. Es muss mindestens zwei Jahre getrocknet sein. Laubholz eignet sich besser als Nadelholz.

Türen & Fenster dicht?

  • Brüchige oder durchlässige Abdichtungsleisten erneuern. Bei einfacher Verglasung: neue, wärmedämmende Fenster einbauen lassen.
  • Einmal im Jahr sollten die Fensterdichtungen mit Silikonspray oder Ballistol-ÖI gepflegt werden.

Verkehrssicherungspflicht

Gehwege & Zufahrten müssen sicher sein

Schon beim Herbstlaub und später bei Schneefall ist die Räum- und Streupflicht besonders zu beachten. Das gilt für:

  • Gehwege vor dem Haus
  • Zugänge zu Haus, Mülltonnen und Parkplätzen oder Garagen
  • Glättegefahr für Fußgänger muss durch Schneeräumen und Streuen beseitigt werden.
  • Schaufel und Streumaterial bereithalten. Ideal sind Asche, Sand, Splitt.
  • Die Zeiten, in denen Wege passierbar sein müssen, sind kommunal unterschiedlich. Meist ab 7 Uhr und bis 20 Uhr.
  • Bei der Gemeinde nachfragen, welches Streumaterial vor Ort gestattet ist und wie die genauen Räumzeiten sind.

Richtig versichert?

Berstende Wasser- und Heizungsrohre verursachen erhebliche Schäden, die nur durch die Hausrat- und Wohngebäudeversicherung abgedeckt sind, wenn dieser Schutz ausdrücklich im Vertrag erwähnt ist.

Stürzt ein Passant auf einem glatten Gehweg, springt die Haftpflichtversicherung der Person ein, die für das Räumen verantwortlich war.

Bei Gebäudeschäden aufgrund von Schneelast, greift nicht unbedingt die Gebäudeversicherung. Hier muss eine Versicherung gegen Elementarschäden vorliegen.

Immergrüne Pflanzen lassen sich vor Frost schützen.

Im Garten

Pflanzen schützen

  • Beete mit Reisig oder Nadelholzzweigen abdecken.
  • Rosen, Ziergehölze und empfindliche Gartengefäße in Jute einpacken.
  • Mittelmeergehölze schützt man mit Stroh­ oder Schilfmatten oder Luftpolsterfolie. Sie gehören aber am besten in Innenräume.
  • Kübelpflanzen überwintern an heller, nicht zu warmer Stelle im Innern des Hauses. Wenig wässern.

Tiere überwintern

  • Auch an die Fütterung der Vögel sollte jetzt gedacht werden.
  • Laub nur auf Rasen und Wegen entfernen. An anderer Stelle bewahren. Hier überwintern Igel und nützliche Insekten.

Frost- und Trockenschäden bei Pflanzen vermeiden:

Mehr Informationen zum Garten winterfest machen gibt es unter … Drei Fragen an den Gartenberater für die kalte Jahreszeit

winter

Bald wird es wieder kalt: Wie heizen Sie richtig? Woran sollten Sie vor der kalten Jahreszeit denken?

Wenn die Temperaturen sinken, sollte die Heizanlage funktionieren. Tut sie es nicht, dann ist guter Rat teuer. Deshalb ist es hilfreich, sich schon im Vorfeld darum zu kümmern, damit es erst gar keine Probleme gibt. Muss dennoch ein Fachmann Hand anlegen, dann helfen ihm für die schnelle Fehlerdiagnose und eventuell notwendige Reparatur bestimmte Voraussetzungen und Hinweise des Eigentümers.

Unser Kooperationspartner, die Energieberatung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg,  gibt Verbrauchern vier Tipps, um für die anstehende Heizperiode optimal gerüstet zu sein:

Tipp 1: Heizungsanlage zugänglich machen

Heizungsanlagen laufen in den meisten Haushalten das ganze Jahr über, weil sie für das Warmwasser genutzt werden. Trotzdem sollten Hausbesitzer vor der Heizperiode die gesamte Anlage einmal gründlich in Augenschein nehmen, auch das verzweigte Rohrsystem. Sie sollten dafür sorgen, dass man im Notfall gut an alles herankommt.

Tipp 2: Entlüften und Wasser nachfüllen

Ist ein Gluckern zu hören? Dann ist höchstwahrscheinlich zu viel Luft im Heizkörper. In diesem Fall muss die Heizung entlüftet werden. Mit einem Vierkantschlüssel öffnet man das seitliche Entlüftungsventil und lässt die Luft raus, bis statt der Luft nur noch Wasser entweicht. Anschließend muss in das Heizsystem ggf. Wasser nachgefüllt werden.

Tipp 3: Reinigen des Heizkessels

Um die Verbrennungsprozesse zu optimieren und die Abgastemperaturen zu senken, muss der Heizkessel möglichst rußfrei sein. Ansonsten entweicht ein großer Teil der Wärme durch den Schornstein.

Tipp 4: Hydraulischen Abgleich beauftragen

Mit einem hydraulischen Abgleich kann der Fachmann den Warmwasserdurchfluss in den Heizkörpern anpassen. So sparen Hausbesitzer Heizenergie und Pumpenstrom.

Bei Fragen zur Wartung und Optimierung der eigenen Heizungsanlage hilft die Bundesförderung für Energieberatung der Verbraucherzentrale: online, telefonisch oder mit einem persönlichen Beratungsgespräch. Termine können unter der kostenlosen Telefonnummer 0800 / 809 802 400 vereinbart werden. Die Berater informieren anbieterunabhängig und individuell. Für einkommensschwache Haushalte mit entsprechendem Nachweis sind die Beratungsangebote kostenfrei. Mehr Informationen gibt es auf www.verbraucherzentrale-energieberatung.de

Worauf Sie beim Heizen achten sollten

Abgesehen von den technischen Details können schon Kleinigkeiten helfen, die Heizkosten niedrig zu halten und Energie zu sparen.  Der Verband Wohneigentum gibt Tipps, wie Sie ohne viel Aufwand viel erreichen können:

Die passende Wohlfühltemperatur

Wohlfühltemperaturen sind individuell. Während sich der eine bereits in die Wolldecke hüllt, läuft der andere vielleicht noch im T-Shirt durch die Wohnung. Unabhängig davon, geben Experten Empfehlungen für Raumtemperaturen: In Küche und Wohnzimmer 20 Grad, im Badezimmer 21 Grad, im Schlafzimmer 14 bis 16 Grad. Das eine Grad mehr oder weniger kann tatsächlich bares Geld wert sein. Ein Absenken bereits um ein Grad senkt den Energieverbrauch um bis zu sechs Prozent. Das Umweltbundesamt empfiehlt ähnliche Temperaturen: 20 bis 22 Grad im Wohnraum, in der Küche reichen rund 18 Grad und im Schlafzimmer rund 17 bis 18 Grad.

Nie die Heizung komplett runterdrehen

Nachts sollte die Temperatur in den Räumen höchsten um fünf bis sechs Grad abgesenkt werden, sonst verursacht das morgendliche Wiederaufheizen hohe Kosten. Es gibt noch einen weiteren guten Grund, warum man es mit dem Absenken der Temperatur nicht übertreiben sollte: Bleibt die Heizung zu Hause tagsüber länger kalt, zum Beispiel während der Arbeitszeit, kühlen auch die Außenwände ab. Das führt bei vielen Menschen zu einem unbehaglichen Raumgefühl. Die Heizung wird dann umso höher aufgedreht.

Heizkörper nicht zustellen

Warme Luft muss im Raum zirkulieren, denn nur dann kann sich die Wärme richtig verteilen. Möbel, Vorhänge oder sonstige Accessoires sollten gerade während der Heizperiode die Heizkörper nicht verdecken.

Effektive Stoßlüftung

Natürlich muss auch in den Wintermonaten gelüftet werden. Durch das gekippte Fenster bei zugleich aufgedrehter Heizung entweicht wertvolle Wärme ins Freie und der Luftaustausch dauert sehr lange. Effektiver ist die kurze Stoßlüftung. Das heißt, bei kurz abgedrehter Heizung mehrmals am Tag für fünf bis zehn Minuten das Fenster sperrangelweit öffnen. So wird die Raumluft – und mit ihr die Feuchtigkeit ausgetauscht. Zimmertüren schließen.

Falsch gedacht!

Ein Spargedanke könnte sein, in einem zu warmen Raum einfach die Tür zum kalten Nebenraum zu öffnen und diesen so mit zu beheizen. Davon raten Experten ab. Die warme Luft transportiert auch Feuchtigkeit in das kühlere Zimmer, die leicht an den kalten Wänden und Fenstern kondensieren kann. Im Extremfall bildet sich sogar Schimmel.

BAGSO Umbau

Das Zuschuss-Programm „Altersgerecht Umbauen“ ist eine Erfolgsgeschichte. Es ermöglicht Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren mit einem Zuschuss je Wohnung bis 6.250 Euro. Das Programm wird so gut angenommen, dass der Fördertopf in Höhe von insgesamt 75 Mio. Euro zum wiederholten Mal vor Jahresende ausgeschöpft ist.

Im letzten Quartal 2019 ist ohne Aufstockung der Bundesmittel keine Antragstellung mehr möglich. Für nächstes Jahr bis 2022 sind jeweils 75 Mio. Fördermittel im Bundeshaushalt verankert. Die BAGSO – Bundesarbeitsgemeinschaft der Senioren-Organisationen und der Verband Wohneigentum (VWE) fordern, das Zuschuss-Programm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit sukzessiv steigenden, für das ganze Kalenderjahr ausreichenden Finanzmitteln auszustatten.

Dass Ältere und Menschen mit Behinderungen barrierearme Wohnungen benötigen, in denen sie möglichst lange selbstbestimmt leben können, ist der Großen Koalition bewusst. Im Koalitionsvertrag versprechen CDU, CSU und SPD: „Deshalb wollen wir das KfW-Programm Altersgerecht Umbauen verstetigen.“ Dies ist auch im Interesse der Pflege- und Sozialkassen, auf die ansonsten hohe Kosten zukommen.

Erstmals erfolgte im Rahmen des sogenannten Konjunkturpakets I in den Jahren 2010 bis 2011 eine Förderung zum Altersgerechten Umbau im Wohnungsbestand. Nach mehrjähriger Lücke wurde das KfW-Zuschussprogramm zum 01.10.2014 wieder aufgelegt. Die Programmmittel wurden von 54 Mio. Euro für die Jahre 2014/2015, auf 50 Mio. Euro in 2016 und auf 75 Mio. in 2017 aufgestockt und verstetigt bis 2022, aber in gleicher Höhe.

Planbarkeit ist eine Grundvoraussetzung bei allen Investitionsentscheidungen rund um die Immobilie. „Die Mittel von 50 Millionen Euro haben 2016 nur bis zur Jahresmitte gereicht. Für 2017 haben wir bereits gefordert, mindestens 100 Millionen Euro bereitzustellen. Und diese Summe sollte in den nächsten fünf Jahren kontinuierlich angehoben werden“, erinnert Manfred Jost, Präsident des Verband Wohneigentums. Vor allem viele ältere Eigenheimbesitzer überlegen sich einen Umbau gründlich und nutzen dann lieber einen Zuschuss, als dass sie sich um ein Darlehen bemühen.

„Dieses erfolgreiche Zuschussprogramm, das den Bürgerinnen und Bürgern die Vorsorge erleichtert und hilft die Zahl schwerer Stürze im Haushalt zu vermindern, muss gut ausgestattet und lückenlos verstetigt werden“, fordert Franz Müntefering, Vorsitzender der BAGSO.

Die BAGSO und der Verband Wohneigentum bieten an, weiterhin für die Vorsorge durch barrierearme Umgestaltung der eigenen Wohnung zu werben – und auch auf die künftige Förderung hinzuweisen.

solarenergie

Verband Wohneigentum fordert massive Förderung für Klimaschutz

Berlin/Bonn, 26.06.2019 – Heute findet im Wirtschaftsministerium eine Anhörung zum Entwurf des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) statt. Ohne wesentliche Änderungen werden im GEG drei Regelwerke zusammengeführt. Als Ziel wird der „nahezu klimaneutrale Gebäudebestand bis 2050“ ausgerufen. Der Verband Wohneigentum begrüßt, dass Auflagen nicht verschärft, Neubau und Bestandssanierung nicht noch einmal teurer werden. Aber: Wo geht’s lang zum Klimaschutz?

Energieeffizienz und Verminderung der Treibhausgas-Emissionen ist angesichts der international verbindlichen Klimaschutzziele vordringlich. Im Gebäudebereich wurde seit 1990 bereits viel geleistet. Die weiteren Schritte in Richtung Klimaneutralität müssen planvoll weiterentwickelt werden. Manfred Jost, Präsident des Verbands Wohneigentum (VWE) betont: „Die ökologischen Notwendigkeiten und internationalen Verpflichtungen sind dabei wirtschaftlich und sozial in den Blick zu nehmen.

Aus dieser Perspektive begrüßt der Verband Wohneigentum diverse Regelungen des GEG-Entwurfs, die diesem Ziel dienen wollen.
Dazu gehören:

  • Transparenz der gesetzlichen Regelungen
  • Vereinfachung der Durchführung
  • Messbarer Klimaschutz – Ergebnis von Investitionen
  • Technologieoffenheit und Maßnahmen im Quartier
  • Wirtschaftlichkeit und Sozialverträglichkeit – Stärken durch Förderung
Manfred Jost
Manfred Jost,
Präsident Verband Wohneigentum (VWE)

Schon die Zusammenführung der unterschiedlichen klimaschutzrelevanten Regelwerke: Energieeinsparungsgesetz, Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz in ein einheitliches GEG kann zu einem positiven Impuls führen. Harmonisierung der Begriffe und Vereinfachung von Verfahren bieten mehr Transparenz.

Die Öffnung für gemeinsame Lösungen im Quartier oder in der Siedlung durch eine neue Innovationsklausel ist ebenso positiv wie die vorsichtige Einführung des CO2-Ausstoßes als zusätzlichen Erfolgsmesser der energetischen Maßnahmen bei Bau oder Sanierung.

Was jedoch fehlt sind Überlegungen, wie die international verbindlichen Klimaschutzziele in wirtschaftlich akzeptabler Weise zu erreichen sind. „Anstatt ab 2030 milliardenhohe Strafzahlungen an die EU im Haushalt einzukalkulieren, fordern wir die Bundesregierung auf, massiv in die Bestandssanierung zu investieren“, stellt Jost heraus. „Die maßvollen Auflagen sind die Basis für ehrgeizige freiwillige Maßnahmen. Eine massive Förderung muss hier zu einem Schub an Sanierungstätigkeit führen.

Der VWE ist bereit, an einer Kampagne für vielfältige, breit angelegte energetische Sanierung mitzuwirken.

Hier geht es zur ausführlichen Stellungnahme des VWE.

Wärmeschutz im Sommer

Winters freut sich der Hausherr über möglichst viel Sonne im Haus – im Sommer kann das allerdings zum Problem werden. Die Südausrichtung des Hauses und bei strahlend blauem Himmel dadurch mitunter wochenlang überhitzte Räume machen die heißen Monate für manchen Eigentümer unerträglich.

Lüften: Nachts und am frühen Morgen

An richtig heißen Tagen gilt: Fenster und Türen geschlossen halten – und zwar konsequent. Gelüftet werden sollte nur nachts oder am sehr frühen Morgen. Dabei muss darauf geachtet werden, dass die Außentemperatur unter der momentanen Raumtemperatur liegt.

Klimadaten für jedes einzelne Zimmer

Es lohnt sich, schon bei Kauf oder Hausbau auch an sommerliche Temperaturen zu denken. Denn die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) berücksichtigt auch Wärmeschutz im Sommer. Den ohne einen solchen müssten die Räume durch eine Klimaanlage gekühlt werden. Dieser Wärmeschutz im Sommer ist daher für eine KfW-Förderung nachzuweisen, etwa  durch eine Berechnung mit standardisierten Klimadaten. Diese Berechnung kann  für jedes Zimmer einzeln bewerten, ob und in welchem Umfang zusätzlich etwas  gegen die Sonneneinstrahlung getan werden muss.  

Wärmespeicherfähigkeit des Materials ist ausschlaggebend

Im Hinblick auf die Wärmedämmung gilt: Es gibt große Unterschiede bezüglich der Effektivität. Eine wichtige Kennzahl ist die Wärmespeicherfähigkeit eines Baustoffs. Im Übrigen schneiden auch Naturdämmstoffe wie Zelluloseflocken, Dämmplatten aus Holzfasern oder Matten aus Hanf  diesbezüglich sehr gut ab. Auch der Einbau von dreifach-verglasten Wärmeschutzfenstern kann sich speziell bei Südausrichtung lohnen. Allerding beeinträchtigen solche Fenster möglicherweise den Lichteinfall auch im Winter. Vor dem Einbau lohnt es sich also, genau hinzusehen, um nicht in der kalten Jahreszeit noch zusätzlich in dunkleren Räume zu sitzen.

Das A und O: Verschattung

Noch wichtiger als die Dämmung ist für effektiven Wärmeschutz im Sommer die Verschattung der Fenster. Schon einfachste Maßnahmen können dabei viel bringen. Beispielsweise schützt ein Laubbaum das Haus im Sommer vor Wärme, im Winter fallen die Blätter ab und der Baum lässt die Sonne herein. Auch durch große Dachüberstände, Vordächer oder Balkone über Fenstern mit südlicher Ausrichtung ist viel gewonnen. Weil im Sommer die Sonne höher am Himmel steht, spenden solche baulichen Konstruktionen in der warmen Jahreszeit Schatten. Im Winter wandert die Sonne tiefer über den Himmel, weswegen dann das Licht trotzdem in die Räume fällt.

Zusätzlich können Rollläden, Klappläden oder Markisen die Sonneneinstrahlung begrenzen. Auch Vorhänge, Rollos und Jalousien im Innern bieten Schutz – aber nicht so effektiv wie außen liegende Fensterläden. Denn bevor die Sonnenstrahlen abgewiesen werden, dringt die Wärme zunächst in den Raum ein. Deshalb gilt hierbei: Je heller das Material und je näher die Verschattung an der Scheibe platziert ist, desto weniger Wärme dringt ins Zimmer ein.

Foto: Wärme- und Sichtschutz Rolladen