Wer Wohneigentum verkaufen möchte, sollte es gut vorbereitet angehen. Eine wichtige Frage dabei: Soll ein Makler beauftragt werden? Welche Arten von Verträgen gibt es da? Und welche Rechte und Pflichten haben Wohneigentümer dabei?

Maklerverträge: Wissen bringt Sicherheit

Steht wegen einer neuen Stelle ein Ortswechsel an? Sind die Kinder ausgezogen und dadurch das Haus plötzlich zu groß? Oder gibt es doch noch Familienzuwachs – und wird das Haus zu klein wird? Es gibt viele Gründe, warum Wohneigentum verkauft werden soll.

Wer dazu einen Makler beauftragt, sollte gut informiert sein. Denn wenn man über die Unterschiede von Maklerverträgen Bescheid weiß, gewinnt man viel Sicherheit. Und da für die meisten Wohneigentümer der Verkauf eine absolute Ausnahmesituation darstellt, ist es angebracht, mit Bedacht, Ruhe und Sorgfalt an die Angelegenheiten zu gehen.

Makler für optimale Ergebnisse

Auf den ersten Blick ist es die einfachste Lösung: Wer einen Makler beauftragt, muss sich um viele Dinge erst gar nicht kümmern. Der Immobilenmakler soll den Verkauf regeln und das Optimale beim Hausverkauf herausholen.

Doch woher weiß man, ob der Makler sich auch wirklich so einsetzt, wie man sich das wünscht? Oder spielt er am Ende sogar Käufer und Verkäufer gegeneinander aus, um sich selbst Vorteile zu verschaffen?

Vorteil einer Mitgliedschaft: Immobilenbewertung

Viele Mitglieder im Verband Wohneigentum Baden-Württemberg wenden sich immer wieder mit solchen Fragen an die Geschäftsstelle in Karlsruhe. Zu den vielen Vorteilen einer Mitgliedschaft im Verband zählt neben Klassikern wie Gartenberatung oder Rechtsberatung schließlich auch die Vermittlung einer Immobilienbewertung.

Ein solches Gutachten ist in jedem Fall empfehlenswert, wenn es ans Verkaufen geht. Nicht nur dann, wenn aus Altersgründen verkauft wird, wenn beispielsweise das geliebte Haus zur Last wird. Sondern auch aus dem Grund, weil eine Bewertung im Umgang mit einem Makler die Sicherheit erhöht.

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Manchmal genügt ein Handschlag …

Der Beruf des Immobilienmaklers hat vor allem bei Mietern traditionell keinen besonders guten Ruf. Immerhin hat sich bei Mietwohnungen die Lage durch die neue Regelung etwas beruhigt: Seit einiger Zeit gilt dort das Bestellerprinzip. Den Makler muss nun derjenige bezahlen, der ihn beauftragt hat. Das ist meistens der Vermieter, der seinen Wohnraum schnell wieder bewohnt und vor allem bezahlt haben möchte.

Ist der Mieter der Auftraggeber, darf die Provision nach dem Wohnraumvermittlungsgesetz zwei Nettokaltmieten nicht übersteigen – plus Mehrwertsteuer. Beim Kauf oder Verkauf allerdings ist die Höhe der Provision – also die Courtage – praktisch frei verhandelbar.

Es ist nicht einmal festgelegt, wer den Makler zu bezahlen hat. Das sollte aber gleich abgeklärt werden, wenn ein Makler beauftragt wird. Der Makler wiederum verpflichtet sich mit der Auftragsannahme, die Immobilie so schnell wie möglich zu verkaufen – und natürlich möglichst gewinnbringend. Wer nun also sein Wohneigentum veräußern will, schließt als Immobilienverkäufer einen Maklervertrag mit dem Makler ab.

Alles angeben – und nichts beschönigen!

Der Makler schaut sich zwar alles an und informiert sich vor Ort. Zu guten Teilen aber ist er darauf angewiesen, dass alle Angaben, die er erhält, richtig sind. Dabei sollten Wohneigentümer als Verkäufer unbedingt Ehrlichkeit walten lassen – dazu ist der Eigentümer des Objekts selbstverständlich verpflichtet.

Aber Vorsicht: Es geht nicht nur darum, alles wahrheitsgemäß anzugeben. Der Makler benötigt auch wirklich alle relevanten Informationen zum Objekt – absolut vollständig.

Für die meisten eine Ausnahmesituation: Verkaufen von Immobilien

Also: nichts weglassen, nichts beschönigen. Der Verkäufer hat, wie es juristisch heißt, Auskunfts-, Hinweis- und Aufklärungspflichten. Schließlich besteht zwischen Makler und Verkäufer ein Sorgfalts- und Treueverhältnis höchster Kategorie. Auch der Makler geht Verpflichtungen ein: Er muss „im Rahmen der ihm zumutbaren Möglichkeiten“ die Interessen seines Auftraggebers wahren.

Der Makler kann natürlich nur die Informationen an potenzielle Käufer weitergeben, über die er verfügt. Wenn der Verkäufer nichts verschweigt oder falsch übermittelt, muss der Makler das ebenfalls angeben. Behält nun aber der Makler wichtige Informationen über das Objekt zurück, handelt er selbst arglistig – und steht in der Verantwortung.

Vertragsvariante: Erlaubnis statt Auftrag

Als Verkäufer lässt sich die Kommunikation mit dem Makler ganz simpel halten. Da reicht schon ein einfacher Maklervertrag aus. In dem erteilt der Eigentümer dem Immobilienmakler eine mündliche oder schriftliche Erlaubnis, das Objekt zu verkaufen. Dabei verpflichtet sich der Eigentümer zu überhaupt nichts. Er kann sogar sein Haus oder seine Wohnung selbst anbieten.

Auch ist es kein Problem, gleich mehrere Makler mit dem Verjauf zu beauftragen – vorausgesetzt natürlich, alles geht mehr oder weniger formlos als Erlaubnis über die Bühne. Und sollte der Besitzer seine Immobilie ohne fremde Hilfe veräußern, schuldet der dem Makler oder gar den Maklern nichts.

Diese Vorgehensweise hat Nachteile: Der Verkäufer verfügt zwar über enorme Freiheiten, muss sich aber auch auf sein eigenes Verkaufstalent verlassen. Und: Kein seriöser Makler wird bei dieser Variante echtes Engagement an den Tag legen. Zwar hat er die Erlaubnis, das Objekt anzubieten – aber nicht den exklusiven Auftrag. Wechselt das Objekt ohne ihn den Eigentümer, geht er leer aus.

Wichtig: Alle Angaben müssen stimmen!

Der Alleinauftrag – ganz einfach

Schon einen Schritt besser für beide Seiten ist der einfache Alleinauftrag. Der wird in aller Regel über eine feste Vertragslaufzeit abgeschlossen. Damit hat der Makler den Auftrag exklusiv, es kommt also garantiert kein weiterer Konkurrent ins Spiel. Der Wohneigenümer, der seine Immobilie verkaufen will, hat ebenfalls etwas davon, denn der Makler verpflichtet sich, tätig zu werden.

Einen weiteren Makler darf der Verkäufer zwar nun nicht mehr einschalten – aber selbst verkaufen ist kein Problem. So kann der Eigentümer Haus oder Wohnung also weiterhin eingenständig anbieten, ohne dass der Makler einen Provisionsanspruch bekommt. Diese Klausel wiederum wirkt auf Makler eher demotivierend.

Allerdings: Sollte die Immobilie doch irgendwie über einen anderen Makler verkauft werden, besitzt der zuerst beauftragte Makler den zwischen den Parteien vereinbarten Provisionsanspruch. Dann muss der Verkäufer schauen, wie er den zweiten Makler entlohnt. Also: Bei einem Alleinauftrag in keinem Fall einen zweiten Makler einbeziehen!

Die populärste Variante: Qualifizierter Alleinauftrag

Die häufigste Vertragsform bindet Makler und Verkäufer recht stark aneinander: Keine Variante wird so oft genutzt wie der qualifizierte Alleinauftrag. Hier besteht nämlich eine individuelle Vereinbarung zwischen den beiden Parteien. Dabei wird in einem Maklervertrag klar vereinbart, dass die Immobilie über den beauftragten Makler angeboten wird – ausschließlich. Der Verkäufer selbst muss sich also zurückhalten, es ist ihm direkt untersagt, das Objekt auf eigene Faust zu vermitteln.

Wer kein besonders Talent als Verkäufer hat, darf sich bei dieser Vertragsvariante also entspannt zurücklehnen – und darauf setzen, dass der Makler hochmotiviert ist. Das dürfte er zweifellos sein: Der Immobilienmakler weiß, dass ihm die Provision garantiert ist. Er muss nur verkaufen. Und: Je höher der Preis ist, den er erzielt, desto höher fällt seine Courtage aus.

Wichtig: schriftlich fixieren!

Es ist ungewöhnlich, aber ein klares Zeichen: Sowohl bei Wohneigentümern als auch unter Maklern besitzt der Makleralleinauftrag die meisten Anhänger. Wichtig ist aber in jedem Fall, dass ein schriftlicher Verkaufsauftrag mit dem Immobilienmakler vorliegt. In diesem schriftlichen Vertrag werden alle relevanten Daten festgehalten: die des Verkäufers, des Maklers und vor allem die des zu verkaufenden Objekts – und zwar ausführlich.

Mit einem solchen Vertrag hat der Verkäufer in jedem Fall einen zentralen Ansprechpartner. Auch ist gesichert, dass es keine Verwirrungen oder Fehlinformationen gibt.

Sensibles Thema: Ein Hausverkauf muss gut durchdacht sein

Makler mit Unteraufträgen

Verwirrung kann nämlich sehr nachteilig sein. Denn wenn ein Gebäude über mehrerere Quellen von unterschiedlichen Personen zu verschiedenen Preisen angeboten wird, wird das als unseriös empfunden. Wer mehrere Makler beauftragt und zusätzlich noch selbst versucht, sein Wohneigentum zu verkaufen, wird genau das erleben: Das Objekt macht auf Interessenten einen schlechten Eindruck, noch bevor sie es gesehen haben – allein wegen dieser Parallelangebote.

Manche Wohneigentümer glauben dennoch, dass mehrere Makler den schnelleren Erfolg bringen könnten. Selbst wenn es nur der Nervosität geschuldet sein mag – das geht auch beim Makleralleinauftrag. Wer das also möchte, muss dann seinen Makler ausdrücklich damit beauftragen, wiederum Unteraufträge an Kollegen zu erteilen.

Maklerverträge: Unbefristete Bindung?

Die unterschiedlichen Varianten haben auch unterschiedliche Laufzeiten. Beim einfachen Maklerauftrag handelt es sich meistens um einen zeitlich unbegrenzten Vertrag: Wenn das Objekt verkauft ist, erlischt die Abmachung.

Bei Alleinaufträgen sieht es da anders aus. Beim einfachen Alleinauftrag ist zumeist eine Laufzeit von drei Monaten üblich. Wenn es sich um Luxus-Immobilien oder andere eher exklusive Objekte handelt, können die Vermittlungen schon mal länger dauern. Ist das vorhersehbar, laufen die Verträge auch über sechs oder sogar – selten – über zwölf Monate. Das gilt ebenso für den qualifizierten Alleinauftrag, der zumeist über drei bis sechs Monate abgeschlossen wird.

Die Maklerprovision

Und was kostet das alles? Was muss der Wohneigentümer am Ende an einen Makler bezahlen? Wer sich da schlau macht, wird verwundert sein: Obwohl es keine gesetzlichen Vorgaben zur Begrenzung der Provisionshöhe gibt, hat sich in fast allen „alten“ Bundesländern. Abgesehen von Hessen, Teilen Niedersachens und den „Stadtländern“ Bremen und Hamburg hat sich eine Provision von genau 7,14 Prozent eingependelt. Die wird idealerweise halbiert, sodass Käufer und Verkäufer je 3,57 Prozent an den Makler entrichten.

Das gilt also auch für Baden-Württemberg. Aber wie gesagt: Das orientiert sich an üblichen Gepflogenheiten, nicht an Gesetzen. Dennoch: Die Provision kann jederzeit vollkommen frei ausgehandelt werden. Sie darf lediglich nicht zu hoch angesetzt werden, weil sonst die Gefahr besteht, in sittenwirdrige Gefilde vorzustoßen. Auch die Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer ist Verhandlungssache: Kein Gesetz besagt, dass hier halbe-halbe gemacht werden muss.

Wann muss gezahlt werden?

Im Makleralleinauftrag sollte unbedingt auch ein Termin für die Zahlung der Provision festgeschrieben werden. In Deutschland ist es üblich, dass die Rechnung gestellt wird, wenn der Vertrag über die vermittelte Immobilie abgeschlossen wird. Das Zahlungsziel, das dann vereinbart wird, liegt in aller Regel bei zwei Wochen.

Manche Wohneigentümer entscheiden sich übrigens von selbst dafür, die Courtage komplett selbst zu übernehmen. Das hat einen einfachen Grund: Wenn der Makler das Objekt mit dem Zusatz anbietet, das Objekt sei „provisionsfrei für Käufer“, steigt die Aufmerksamkeit.

Eines gilt bei allen Vertragsvarianten: Für den Eigentümer besteht keine Pflicht, den erstbesten Vorschlag eines Immobilienmaklers anzunehmen. Wenn der Verkäufer an die entsprechende Person nicht verkaufen möchte, braucht er das auch nicht zu tun.

Und noch etwas: Auf der Suche nach dem passenden Makler lohnt es sich, Erfahrungswerte von Gleichgesinnten einzuholen. Am besten geht das in den zahlreichen örtlichen Vereinen, die als Basis für den Verband Wohneigentum Baden-Württemberg stehen. Einfach dort nachfragen! Viele dort kennen ganz bestimmt das Problem – oder vermitteln an Menschen, die gute lokale Tipps haben.

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