Immobilienbewertung

Welche Wertermittlung brauche ich für welche Fälle?

Zur Immobilienbewertung. Die Immobilie ist in aller Regel die Investition einer Familie, die den höchsten materiellen Wert hat. Sie ist gebundenes, wertstabiles Kapital, das auch über Generationen erhalten bleibt. Sobald sich jedoch eine Veränderung abzeichnet (Vererbung, Schenkung, aber auch Scheidung, Verkauf) sollte der Verkehrswert einer Immobilie belastbar bekannt sein. Denn schließlich will jeder, dass es bei Teilung oder bei der Übertragung fair und gerecht zugeht.

Wer lediglich wissen möchte, was seine Immobilie aktuell wert ist, kann natürlich auch eine Immobilienbewertung als Kurzexpertise durchführen lassen. Verbandsmitglieder erhalten hier von Kooperationspartnern Sonderkonditionen. Denn eines ist klar: Mit einem professionell erstellten Gutachten lässt sich der Wert immer am besten einschätzen

Kostenlose Immobilienbewertung nicht belastbar

Am Markt werden fast an jeder Ecke „kostenlose“ Immobilienbewertungen angeboten. Nach den vielen Berichten und Erfahrungen unserer Mitglieder zu diesen Angeboten geben sie nicht einmal eine grobe Orientierung. Es sind oft Lockangebote, die zur Adressgenerierung dienen. Wie die Wirtschaftswoche vor kurzem berichtete, sind die dort ausgegebenen Preise deutlich überhöht. Der Grund ist, dass mit den Internetportalen kooperierende Bewerter so leichter einen Auftrag erhalten.

Vorsicht bei Datenpreisgabe

Zudem geben Eigentümer oftmals ganz unbedarft Daten preis. Dies erfolgt oft im Vertrauen darauf, dass diese nur dafür verwendet werden, wozu der „User“ sie verwendet wissen will. Dabei sei aber größte Vorsicht angeraten! Denn die persönlichen und eigentumsbezogenen Daten werden oft weiterverarbeitet und u. U. weitergegeben. Die Erlaubnis holen sich die Portale über die Cookies und die Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Immobilienwertermittlungsverordnung ist die Grundlage

Wer eine belastbare Immobilienbewertung will oder benötigt, der sollte schon vorher wissen, worauf er sich einlässt. Zunächst gibt es für die Bewertung eine gesetzliche Grundlage. Im Baugesetzbuch (BauGB) und in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) ist die Wertermittlung klar umrissen. Diese Grundlagen definieren die Wertermittlungsverfahren und verweisen auf Wertermittlungsrichtlinien (Methoden). Hier sind die Standards definiert, die ein Wertermittler berücksichtigen muss. Zudem gibt es unterschiedliche Verfahren, nach denen der Wert festgesellt wird: a) Sachwert-, b) Vergleichswert- oder c) Ertragswertverfahren.

Ganz wichtig ist natürlich in einem Wertgutachten die erfolgte örtliche Beschau und die Analyse der konkreten baulichen Substanz sowie ihre Dokumentation. Ebenso beeinträchtigen Einträge in den öffentlichen Verzeichnissen (Baulasten, Altlasten, Grundbucheinträge) den Wert.

Weitere wertbeeinflussende Faktoren, beim Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren sind Abschläge, etwa für von Bauschäden und Sanierungsrückstau in der Bewertungskategorie “besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale” (boGs).

Nur wenn alle relevanten Eckpunkte zusammengetragen sind, wenn sie fach- und sachgerecht bewertet werden, kann man den Wert objektiviert beziffern.

gartentipps herbst

Die 3 Verfahrensmethoden im Überblick

1. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei Objekten angewendet, die nicht auf dem Mietmarkt auftauchen. Hierunter fällt das klassische selbstgenutzte Wohneigentum. Die Standards für die Immobilienbewertung finden sich in den Paragrafen 21 bis 23 in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Kriterien der Herstellungskosten bzw. Wiederbeschaffungskosten (Sachwert) stehen hier im Vordergrund, denn ein Reinertrag auf dem Immobiliensektor steht nicht im Fokus, da das Objekt in der Regel selbstbewohnt ist.

Hier steht der Neubauwert im Vordergrund, von dem ein bewertetes Äquivalent in Euro für die Abnutzung abgezogen wird. Weiter wertbeeinflussende Faktoren (Lage, Verkehrsanbindung, Nutzungsmöglichkeiten) werden hier mitberücksichtigt. In der Regel bezieht sich der Sachwert auf den Wert der baulichen Anlagen. Der Grund und Boden wird im Vergleichswertverfahren bestimmt.

 2. Ertragswertverfahren

Dort, wo der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, kommt das Ertragswertverfahren für die Immobilienbewertung in Betracht. Man wendet es vor allem bei Mietwohngrundstücken (Mehrfamilienhäuser), Geschäftsgrundstücken (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren), oder gemischt genutzten Grundstücke an. Gesetzliche Grundlage für die Standards finden sich in der ImmoWertV §§ 18-20.

Im ersten Schritt wird daher der Wert von Grund und Boden ermittelt, was im Vergleichswertverfahren erfolgen soll. Hierbei sollen wertbeeinflussende Umstände wie z. B. dingliche Rechte angemessen berücksichtigt werden. Danach wird über die Größe, Qualität, Ausstattung, Marktgängigkeit etc. der Mietflächen eine dauerhaft zu erzielende Miete ermittelt. Die Summe aller Erträge ergibt dann den Jahresrohertrag. Hiervon wird der nicht auf den Mieter umlegbare Anteil der Bewirtschaftungskosten abgezogen. Das sind etwa Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis.

Das Ergebnis ist dann der  Reinertrag vor Abzug der Bodenwertverzinsung. Den Bodenwert multipliziert der Bewerter dann mit dem Liegenschaftszins. Dieser wird von den Gutachterausschüssen empirisch ermittelt. Das Ergebnis ist die Bodenwertverzinsung. Da jedoch die Nutzbarkeit von Gebäuden davon abhängig ist, wie lange das Gebäude wirtschaftlich nutzbar ist, muss man diesen Wert für die Immobilienbewertung ermitteln. Dabei wird die Gesamtnutzungsdauer vom Alter abgezogen. Hieraus ergibt sich eine Restnutzungsdauer. Diese kann man durch Sanierungen (und den hierzu nötigen Einsatz von Geld, um einen Standard zu erreichen) verlängern.

3. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist in § 15 der ImmoWertV geregelt. Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen, vergleichbaren Grundstücken abgeleitet. Hier werden vergleichbare Faktoren herangezogen: etwa Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstige Beschaffenheitsmerkmale. Idealerweise wurde gerade gestern ein anderes Grundstück verkauft, das man heranziehen könnte. Der Verkaufswert wird vom Notar dem Gutachterausschuss übermitteln. Dieser geht dann in die Kaufpreissammlung der Gemeinde ein. Daher verwendet man hier im Regelfall das indirekte Vergleichswertverfahren.

Beim Wert von Grund und Boden basiert das indirekte Vergleichswertverfahren auf der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. In diese anonymisierte Kaufpreissammlung kann man Einsicht nehmen.

Alternativ kann man den Bodenrichtwert aus der Kaufpreissammlung ableiten. Da man jedoch individuelle Gegebenheiten hier nicht berücksichtigen kann, wird der Unterschied im Wege der Ableitung von Zu- oder Abschlägen bzw. Korrekturfaktoren ausgedrückt. Abweichungen sollten nach deutscher Rechtsprechung im Regelfall nicht höher sein als 30 – 35 %.

  • Örtliche Lage, z. B. Lage im bebauten Raum, zu den Himmelsrichtungen, Belichtung, Verkehrslage
  • Bodenbeschaffenheit, z. B. Untergrund, Tragfähigkeit
  • Größe und Form, z. B. Tiefe, Gestalt, Frontbreite
  • Lage in Gefahrenzonen
  • Grad der Erschließung
  • Baulasten und übertragene Rechte
  • Umweltsituation (Lärm, Immissionen, Gerüche, etc.)
  • Grundabtretungen, Grundeinbeziehungen, Bauplatzeigenschaft
  • Planungs- und Baurecht: Flächennutzungs- und Bebauungsplan bzw. §§ 34 und 35 BauGB
  • Nutzungsbeschränkungen
  • Gesetzl. Beschränkungen der freien Verfügung: DenkmalschutzMieterschutzWeltkulturerbe
  • Zustand der Außenanlagen: erforderliche Instandsetzungen
  • Art und Verwendung der Nachbarliegenschaften

Auch Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen sinnvollerweise im Vergleichswertverfahren bewerten.

Bild: Thomas Henne