Die Bewertung von Immobilien ist eine ziemlich komplizierte Aufgabe, da viele Einflüsse berücksichtigt werden müssen und es verschiedene Herangehensweisen gibt, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Daher haben sich für die vielfältigen Aspekte von Immobilien verschiedene Verfahren zur Berechnung des Wertes etabliert: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist das „einfachste“ Verfahren zur Wertermittlung. Es eignet sich vor allem zur Wertermittlung von unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen. Bei diesem Verfahren wird das Grundstück oder die Wohnung mit anderen hinreichend übereinstimmenden Objekten verglichen. Wurde zum Beispiel vor kurzer Zeit ein Nachbargrundstück verkauft, das dem zu bewertenden Grundstück stark ähnelt, kann der erzielte Verkaufspreis als direkter Vergleichswert berücksichtigt werden. Selbstverständlich wird das Ergebnis immer genauer, je mehr Vergleiche zu anderen Immobilien gezogen werden. Dennoch gibt es auch Korrekturfaktoren. Diese berücksichtigen die Unterschiede, die sich in Zu- oder Abschlägen niederschlagen. Zum Beispiel:

  • Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, Nahverkehr, usw.)
  • Grundriss
  • Grundstücksausrichtung
  • Nutzungsrechte

Das Sachwertverfahren

Auf gut 50 Seiten hat das Bundesbauministerium im Oktober 2012 Bestimmungen, Kennziffern und Formeln als „Sachwertrichtlinie“ für die Ermittlung von Immobilienwerten veröffentlicht. Daran zeigt sich die Komplexität des Sachwertverfahrens. Es wurde als ein objektives Verfahren entwickelt, das möglichst alle Einflüsse auf den Immobilienwert berücksichtigt, zudem jedoch auch sehr genau sein soll. Hierfür ist ein umfangreiches Wissen erforderlich. Deshalb ist das Sachwertverfahren vor allem für erfahrene Sachverständige und Gutachter geeignet. Der Laie stößt hier schnell an seine Grenzen.

Prinzipiell ist das Sachwertverfahren sehr einfach, denn es enthält lediglich drei Einflussgrößen:

  1. den Bodenrichtwert. Er ist der Wert des Grundstückanteils oder des Grundstücks.
  2. die Herstellungskosten der Anlagen. Wichtig sind hier die Herstellungskosten, nicht die Wiederherstellungskosten.
  3. die Herstellungskosten der Außenanlagen, z. B. der Wege oder Garagen

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Das Ertragswertverfahren

Für das Ertragswertverfahren werden keine Tabellen herangezogen, Vergleiche angestellt oder Durchschnittswerte errechnet. Bei diesem Verfahren werden die zu erwartenden Einnahmen einer Immobilie als Bewertungsgrundlage berücksichtigt. Der Wert der Immobilie errechnet sich dabei allein aus der zu erwartenden Rendite. Deshalb eignet sich dieses Verfahren auch nur für Objekte, die eine Rendite erzielen: für Mehrfamilienhäuser (ab drei Mietparteien), Geschäftsobjekte (Büro- und Geschäftsräume), Spezialimmobilien (Tankstellen, Hotels usw.). Hierfür sind verlässliche Zahlen heranzuziehen. Daher müssen die Erträge über mehrere Jahre betrachtet werden, da diese enormen Schwankungen unterliegen können.

Beim Verband Wohneigentum Baden-Württemberg ist Herr Bös der Spezialist in Sachen Immobilienbewertung. Er ist öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, DIAZert für die Markt- und Beleihungswertermittlung aller Immobilienarten nach DIN EN ISO/IEC 17024. Er ist seit über 25 Jahren deutschlandweit für private und öffentliche Auftraggeber tätig.

Welches Verfahren eignet sich bei der Immobilienbewertung?

 ErtragswertverfahrenVergleichswertverfahrenSachwertverfahren
Geeignet für: Mehrfamilienhäuser (ab drei Mietparteien), Geschäftsobjekte, Spezialimmobilien (z.B. Tankstellen) Unbebaute Grundstücke, Immobilien für die es eine Vergleichsgrundlage gibt Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen
Ungeeignet für: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen Mietobjekte, Immobilien ohne Vergleichsgrundlage Mietobjekte

Wie funktioniert eine Immobilienbewertung?

Pauschal lässt sich die Frage, wie eine Immobilienbewertung funktioniert, nicht beantworten, denn es gibt die unterschiedlichsten Immobilien. Deshalb werden für verschiedene Immobilien spezielle Wertermittlungsverfahren eingesetzt. So hat sich bei Renditeobjekten wie Mietshäusern das Ertragswertverfahren durchgesetzt. Als Berechnungsgrundlage wird der zu erwartende Ertrag herangezogen. Jedoch ist es ungeeignet für die Bewertung eines eigengenutzten Einfamilienhauses, denn eine eigengenutzte Immobilie wirft keinen Ertrag ab, der auf den Immobilienwert schließen lässt.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die Kosten einer Immobilienbewertung sind davon abhängig, nach welchem Verfahren das Objekt bewertet wird, und zusätzlich davon, wie hoch der Aufwand dafür ist. Deshalb gibt es darauf keine allgemeingültige Antwort. Jedoch lohnt sich ein professionelles Gutachten bei einer Kauf- oder Verkaufsabsicht oder auch nur, um zu erfahren, wie viel die Immobilie aktuell wert ist. Mit einem professionell erstellten Gutachten lässt sich der Wert am besten einschätzen.

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