Gutachten: Was ist die Immobilie wert?

Wenn es ums Kaufen oder Verkaufen von Wohneigentum geht, stellt sich die Frage ohnehin: Wie ist der Wert meines Hauses oder meiner Wohnung zu einzuschätzen? Auch beim Erben und Vererben stellt sich diese Frage. Insofern kann es auch einmal ganz überraschend dazu kommen, dass die Immobilie bewertet werden muss.

Bei der Bewertung einer Immobilie spielen viele Faktoren eine Rolle – genau das macht es zu einer komplizierten Aufgabe. Viele Einflüsse müssen berücksichtigt werden, zudem gibt es gleich mehrere verschiedene Herangehensweisen um den Wert einer Immobilie zu ermitteln.

Für die vielfältigen Aspekte von Immobilien haben sich verschiedene Verfahren zur Berechnung des Wertes etabliert:
• das Vergleichswertverfahren,
• das Sachwertverfahren und
• das Ertragswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren – die einfachste Methode

Wichtige Frage für Wohneigentümer: Was ist die Immobilie wert?

Auch wenn das Vergleichswertverfahren als relativ einfach gilt – kompliziert ist es dennoch. st das „einfachste“ Verfahren zur Wertermittlung. Vor allem zur Wertermittlung von unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen wird es herangezogen.

Bei diesem Verfahren wird das Grundstück oder die Wohnung mit anderen Objekten verglichen, die als „hinreichend übereinstimmend“ gelten können. Wurde zum Beispiel vor kurzer Zeit ein Nachbargrundstück verkauft, das dem zu bewertenden Grundstück stark ähnelt, kann der erzielte Verkaufspreis als direkter Vergleichswert berücksichtigt werden.

Ähnliche Objekte in der Umgebung

Selbstverständlich wird das Ergebnis immer genauer, je mehr Vergleiche zu anderen Immobilien gezogen werden. Wenn also mehrere Häuser in der direkten Umgebung verkauft wurden, lässt sich der Wert besser ermitteln.

Dennoch gibt es auch Korrekturfaktoren. Diese berücksichtigen die Unterschiede, die sich in Zu- oder Abschlägen niederschlagen. Da können sich schon ein paar Meter, die zur Bushaltestelle fehlen, negativ auswirken – oder die größere Nähe zur Bundesstraße.

Korrekturfaktoren sind beispielsweise:

  • die Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, Nahverkehr usw.)
  • die Grundriss
  • Grundstücksausrichtung (Sonnenstrahlung usw.)
  • Nutzungsrechte

Das Sachwertverfahren – objektiv und recht genau

Foto: Verband Wohneigentum

Mehr als fünfzig Seiten sind es, auf denen das Bundesbauministerium im Oktober 2012 Bestimmungen, Kennziffern und Formeln veröffentliche, um Sachwertrichtlinien für die Ermittlung von Immobilienwerten festzulegen. Allein der Umfang zeigt: Hier geht es ganz schön komplex zu.

Aber gerade die Komplexität des Sachwertverfahrens soll für ein besonders objektives Verfahren stehen. Denn hier werden möglichst alle Einflüsse auf den Immobilienwert berücksichtigt. Dadurch ist das Verfahren auch ziemlich genau.

Allerdings: Um das Sachwertverfahren zur Festlegung des Immobilienwerts anzuwenden, braucht es umfangreiches Wissen erforderlich. Deshalb ist dieses Verfahren vor allem für erfahrene Sachverständige und Gutachter geeignet. Keine Frage: Der Laie stößt hier schnell an seine Grenzen.

Prinzipiell ist das Sachwertverfahren allerdings sehr einfach, denn es enthält lediglich drei Einflussgrößen:

  1. den Bodenrichtwert: Er ist der Wert des Grundstückanteils oder des Grundstücks.
  2. die Herstellungskosten der Anlagen: Achtung – wichtig sind die Herstellungskosten, nicht die Wiederherstellungskosten!
  3. die Herstellungskosten der Außenanlagen, z. B. der Wege oder Garagen.

Sie interessieren sich für die Vorteile eines Mitglieds?

Das Ertragswertverfahren – nach der Rendite

Ertragswertverfahren: geeignet ab drei Mietwohnungen

Für das Ertragswertverfahren werden keine Tabellen herangezogen, Vergleiche angestellt oder Durchschnittswerte errechnet. Denn bei diesem Verfahren werden ganz allein die zu erwartenden Einnahmen einer Immobilie als Bewertungsgrundlage berücksichtigt.

Somit ist das Verfahren sehr simpel: Der Wert der Immobilie errechnet sich hier allein aus der zu erwartenden Rendite. Deshalb eignet sich dieses Verfahren natürlich nur für Objekte, die eine Rendite erzielen:

• für Mehrfamilienhäuser ab drei Mietparteien,

• für Geschäftsobjekte, also z.B. Büroräume,

• für Spezialimmobilien wie Tankstellen oder Hotels.

Für das Ertragswertverfahren sind verlässliche Zahlen heranzuziehen. Daher müssen die Erträge über mehrere Jahre betrachtet werden, da diese enormen Schwankungen unterliegen können.

Spezialist für Immobilienbewertung:
Rechtsanwalt Ekkehard Bös

Beim Verband Wohneigentum Baden-Württemberg ist Rechtsanwalt Ekkehard Bös der Spezialist in Sachen Immobilienbewertung. Er ist öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, DIAZert für die Markt- und Beleihungswertermittlung aller Immobilienarten nach DIN EN ISO/IEC 17024.

So besitzt Ekkehard Bös die erforderliche Kompetenz, alle immobilienspezifischen Besonderheiten fach- und sachgerecht erkennen und bewerten zu können. Und das mit Erfahrung.

Denn seit nahezu drei Jahrzehnten ist er mit seinem Sachverständigenbüro in Karlsruhe deutschlandweit für private und öffentliche Auftraggeber tätig.

Welches Verfahren eignet sich in welcher Situation?

 ErtragswertverfahrenVergleichswertverfahrenSachwertverfahren
Geeignet für: Mehrfamilienhäuser (ab drei Mietparteien), Geschäftsobjekte, Spezialimmobilien (z.B. Tankstellen) Unbebaute Grundstücke, Immobilien für die es eine Vergleichsgrundlage gibt Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen
Ungeeignet für: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen Mietobjekte, Immobilien ohne Vergleichsgrundlage Mietobjekte

… und was kostet eine Immobilienbewertung?

Die Kosten einer Immobilienbewertung sind in erster Linie davon abhängig, nach welchem Verfahren das Objekt bewertet wird. Dazu kommt die Frage, wie hoch der Aufwand für die Bewertung von Haus oder Wohnung ist.

Deshalb gibt es keine allgemeingültige Antwort auf diese Frage. Eines aber gilt in jedem Fall: Ein professionelles Gutachten lohnt sich unbedingt, wenn eine Kauf- oder Verkaufsabsicht vorliegt.

Wer nur wissen möchte, was seine Immobilie aktuell wert ist, kann natürlich auch eine Immobilienbertung durchführen lassen. Denn eines ist klar: Mit einem professionell erstellten Gutachten lässt sich der Wert immer am besten einschätzen.

Haben wir Ihr Interesse geweckt?