Kaufnebenkosten: Bund will reformieren

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Um Immobilienkäufer und werdende Wohneigentümer zu unterstützen, prüft die Bundesregierung aktuell eine Reform der Kaufnebenkosten. Das ist dringend notwendig und grundsätzlich begrüßenswert, schließlich gehört Deutschland gerade beim Wohneigentum zu den Schlusslichtern. Aber ist das der richtige Ansatz? Und gäbe es nicht ganz andere Dinge zu tun, um Wohneigentümer wirkungsvoll zu entlasten?

„Gerade junge Familien brauchen mehr Unterstützung, wenn sie ein neues Zuhause suchen. Häufig fressen Nebenkosten einen Großteil des Eigenkapitals. Bei den Mieten haben wir etwa durchgesetzt, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn auch beauftragt.“ Diese Sätze schrieb Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) am 14. August 2018 auf Twitter. Mit ihrem Tweet verwies sie auf einen Artikel im Handelsblatt, in dem sie zudem sagte: „Wir prüfen aktuell, ob sich das Bestellerprinzip auch auf Immobilienverkäufe übertragen lässt.“ Seither haben sich viele Experten zum Thema geäußert – und damit eine längst fällige Diskussion in Gang gebracht.

Die wichtigste Frage ist dabei: Lässt sich das Bestellerprinzip überhaupt von Miete auf Kauf übertragen? Nur sehr bedingt, meint Wirtschaftsjournalist Manfred Hock in der Online-Ausgabe der Frankfurter Allgemeinen Zeitung. „Kaufen ist anders“, schreibt er.

Bestellerprinzip als Belastung?

„Wohneigentum muss bezahlbar sein“

„Die Einführung eines konsequenten Bestellerprinzips könnte hier die Käufer sogar zusätzlich belasten“, meint Manfred Hock. Sein Argument: Im Schnitt sind die Immobilienkäufer kaufkräftiger als Mieter. Die Folge könnte sein, dass manche Käufer die Neuregelung gar nicht so sehr beeindruckt. Dann verpufft die erhoffte Wirkung des Bestellerprinzip bei Immobilienkäufen einfach.

„Wenn das Bestellerprinzip auf den Erwerb von Wohneigentum angewandt wird,“ warnt Harald Klatschinsky, Landesvorsitzender im Verband Wohneigentum Baden-Württemberg, „werden Immobilienkäufer stärker belastet.“ Der Grund: Wenn die Maklerprovision dem Kaufpreis zugeschlagen wird, erhöht sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. „Dann sind die angehenden Wohneigentümer die Verlierer“, so Klatschinsky. „Zudem muss die Grunderwerbssteuer grundsätzlich aus Eigenmittel finanziert werden – als zweckgebundenes Mittel, das unter Umständen den Kreditbedarf erhöht.“

Schwankende Maklergebühren

Die Maklergebühren in Deutschland schwanken momentan stark, etwa von 5,9 bis 7,2 Prozent. Vor allem in den großen Städten haben Immobilienkäufer deswegen große Probleme. In fünf Bundesländern – etwa Berlin, Hessen und Brandenburg – zahlt der Käufer die komplette Provision. In den restlichen elf Ländern – also auch in Baden-Württemberg – wird sie in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Mit steigenden Kaufpreisen  erhöhen sich natürlich auch die Nebenkosten. So entsteht sogar eine Art Trend: Wer Wohneigentum erwerben will, „orientiert sich stärker im Umland der Städte“, wie Ministerin Barley erkannt hat. Mitglieder im Verband Wohneigentum kennen die anfallenden Kosten: Wenn zur Grunderwerbssteuer noch Maklerkosten kommen, sind die Grenzen der angesparten Summe schnell erreicht.

Enorme Kaufnebenkosten: Problem für Familien

Wie sehr bei  steigenden Immobilienkosten auch die Kaufnebenkosten nach oben klettern, dokumentiert die ZEIT in einem Beispiel: „Kostet eine Immobilie in Berlin 400.000 Euro, fallen allein 28.560 Euro an Maklerprovision für die Käufer an,“ schreibt die Zeitung in ihrer Online-Ausgabe, „sowie 24.000 Euro Grunderwerbssteuer plus Notarkosten“.

Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer von 2003 bis 2017 (Quelle: Statista)

Das ist viel Geld, das man beispielsweise in eine Solaranlage stecken könnte. dazu kommt: Auch im Umland der Städte sind die Preise alles andere als stabil.

Manfred Hock hat – wie auch der Verband Wohneigentum – einen wesentlich sinnvolleren Hebel ausgemacht, um Wohneigentümer dauerhaft zu entlasten: die Grunderwerbssteuer.

„Die Steuersätze sind je nach Land unterschiedlich und betragen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent“, schreibt er. „Sie ist vom Käufer allein zu tragen und kann daher mehr als die Hälfte der Nebenkosten ausmachen.“

Länder: Hohe Einnahmen durch Grunderwerbsteuer

Für die Länder ist diese Steuer längst eine äußerst wichtige Einnahmequelle. 2009 waren es 4,86 Milliarden Euro, ein historischer Tiefstwert. 2017 schließlich kam es ebenfalls zu einem historischen Wert, laut Statista nämlich rund dreimal so viel: 13,14 Milliarden. Hock: „Seit 2009 haben nur Bayern und Sachsen die Grunderwerbsteuer nicht erhöht.“ Da ist also durchaus Luft nach unten.

„Der Verband Wohneigentum fordert die komplette Abschaffung der Grunderwerbsteuer für das selbstgenutzte Wohneigentum.“
Roland Schimanek

Roland Schimanek

Bereits im letzten Dezember schrieb Roland Schimanek, Landesgeschäftsführer im Verband Wohneigentum Baden-Württemberg, in den Landesmitteilungen: „Der Verband Wohneigentum fordert nicht nur die Rücknahme des Steuersatzes auf 3,5 Prozent – sondern, über eine Reform des Bundesgesetzes, die komplette Abschaffung der Grunderwerbsteuer für das selbstgenutzte Wohneigentum.“ Zudem kommt, so Schimanek weiter: „Die Baunebenkosten, deren größter Brocken die Grunderwerbsteuer ist, verteuern den Erwerb schnell um eine fünfstellige Summe.“

Auch Harald Klatschinsky macht sich für eine Änderung des Bundesgesetzes stark: „Nur so können Familien bei ihrer größten und zukunftsichernden Investition auf dem Weg ins Eigenheim entlastet werden“, sagt er. Klatschinsky sieht aber auch die gesamtgesellschaftliche Dimension: „Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer gibt dem Gemeinwesen Stabilität,“ fügt er hinzu, „gerade in der augenblicklichen hochpreisigen Situation mit großem Mangel an Wohnraum müssen von der Politik klare Signale kommen!“

„Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer gibt dem Gemeinwesen Stabilität.“
Harald Klatschinsky

Förderprogramme ausbauen

Harald Klatschinsky (Foto: privat)

Luft nach oben ist auch bei der Förderung von Wohneigentum. Viele Mitglieder im Verband Wohneigentum haben allein schon davon profitiert, dass sie von Experten gut beraten wurden – und so viel Geld sparen konnten. Eine unabhängige Beratung erleichtert zwar den Weg zum selbstgenutzten Wohneigentum, dennoch gibt es nach wie vor nicht genügend Förderprogramme.

Die ZEIT machte an einem weiteren Beispiel die steigenden Kosten für Wohneigentümer deutlich: Für ein Reihenhaus, das in Berlin 2010 rund 270.000 Euro kostete, waren im Jahr 2016 bereits 350.000 Euro fällig. „Die Kaufnebenkosten summierten sich im Jahr 2010 noch auf knapp 35.500 Euro,“ so die Zeitung weiter, „2016 lagen sie für dasselbe Reihenhaus bei gut 46.000 Euro.“ Dazu kommt noch eine weitere Tatsache: Das durchschnittliche Finanzvermögen der Haushalte ist in dieser Zeit ordentlich gesunken, von 17.000 Euro auf noch knapp über 16.000 Euro.

Förderungswürdig: Wohneigentum macht glücklich

Sicher ist der Ansatz richtig – und im Sinne des Verbands Wohneigentum: Es geht darum, vor allem junge Familien zu entlasten, die über wenig Eigenkapital verfügen.

Ein weiteres Instrument, mit dem dieses Ziel erreicht werden soll, ist das Baukindergeld. Und auch das ist stark umstritten.

Grundsteuer wird neu geregelt

Ein anderes Thema, das dauerhaft für Entlastung von Wohneigentümern sorgen könnte, ist die Grundsteuer. Sie wurde vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erkannt und wird momentan neu geregelt.

Auch hier ist die Forderung klar, wie Manfred Jost, Präsident des Verbands Wohneigentum, nach der Urteilsverkündung im Frühjahr betonte. Sie solle „verwaltungstechnisch einfach, für den Bürger nachvollziehbar und wenig streitanfällig sein“ – das gilt ebenso für die Neuregelung von Themen wie Kaufnebenkosten und Baukindergeld.

Manfred Jost mahnte schon vor der Bundestagswahl 2017 die steigenden Kosten für Wohneigentum an: „Gebühren und Abgaben, beispielsweise Straßenausbaubeiträge, Kosten des Unterhalts der Immobilie und deren Erhalt, nicht zu vergessen die steigenden Energiekosten,“ schrieb er in seinen Wahlprüfsteinen, „all dies kann die finanziellen Möglichkeiten einer wachsenden Familie, aber auch eines Rentnerhaushaltes enorm belasten.“ Da passt es gut, dass der Verband Wohneigentum Baden-Württemberg erst neulich wieder seine wohnungspolitischen Aktivitäten gestärkt hat – durch eine Kooperation mit dem Sozialverband VdK.