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Eine realistische Vorstellung vom Wert einer  Immobilie ist wichtig, vor allem bei Kauf, Verkauf oder im Erbfall. Deshalb braucht es  ein Wertgutachten, um Klarheit zu bekommen. Im Gegensatz zur kostenlosen Immobilienbewertung handelt es sich bei einem Wertgutachten um die kostenpflichtige Bewertung der Immobilie, die auch vor Gericht Bestand hat.

Der Sachverständige ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie auf Basis des Baugesetzbuches (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), erklärt Wolfgang Szubin. Der Architekt ist Mitglied des Präsidiums im Verband Wohneigentum und Berater für Wohnen und Bauen im Landesverband NRW des Verbands Wohneigentum.

Was beeinflusst den Wert?

Das Grundstück und seine Lage sind wichtige Kriterien bei der Wertermittlung. Denn in der Stadt gelten andere Maßstäbe als in einer ländlichen Gegend. Natürlich sind auch das Gebäude und der Zustand, in dem es sich zum Zeitpunkt des Gutachtens befindet, ausschlaggebend. „Je älter die Immobilie ist, desto größer ist die Wertminderung“, so Szubin. Bei Gebäuden wird rechnerisch ein zu erwartendes Lebensalter von 80 Jahren zugrunde gelegt – es sei denn, es wurde im Laufe der Jahre fachgerecht saniert. Rechnerisch jünger wird das Gebäude durch eine Modernisierung, deshalb steigen also Restnutzungsdauer und damit auch sein Wert. Nachträgliche Fassadendämmung oder eine Photovoltaikanlage können beispielsweise wertsteigernd sein. Grundbucheinträge wie Wege- oder Wohnrechte für Eltern sind in der Regel wertmindernd.

Ablauf des Immobilienwertgutachten

Als erstes widmet sich der Fachmann den Aufzeichnungen zu dem entsprechenden Objekt.  „Zunächst prüft der Sachverständige Unterlagen wie etwa Grundbuch, Lageplan, Altlastenkataster und dergleichen mehr“, erläutert Szubin. Anschließend wird das Objekt besichtigt. Vorhandenes Datenmaterial wie Baupläne wird mit dem tatsächlichen Ausmaß der Immobilie abgeglichen. Wohnflächen und Bruttogrundrissflächen (bebaute Außenflächen) werden ermittelt; ebenso sichtbare, optische Baumängel wie Feuchtigkeit im Mauerwerk.

Ein paar Wochen kann es dauern

Weil sie sehr umfangreich sind, können Wertgutachten bis zu 30 Seiten umfassen. Deswegen braucht es im Gegensatz zu einer kostenlosen Immobilienbewertung oft etwa vier bis sechs Wochen. „Es kann aber auch drei bis vier Monate dauern“, weiß Architekt Szubin.

Gültigkeit ist begrenzt

Zu bedenken ist:  Ein einmal erstelltes Wertgutachten ist bereits im darauf folgenden Jahr nicht mehr gültig. „Das Gutachten weist den Wert der Immobilie zu einem bestimmten Stichtag – dem sogenannten Wertermittlungsstichtag – auf. Wird ein Gebäude nicht saniert, dann verliert es mit jedem Tag an Wert“, erläutert Szubin.

Kosten des Wertgutachtens variieren stark

Wie hoch die Kosten für ein Wertgutachten ausfallen hängt stark davon ab, wie groß die Immobilie und der Aufwand des Gutachters sind. Sie richten sich nach dem ermittelten Wert. Bei einem Einfamilienhaus sollte man etwa mit 1.000 bis 1.500 Euro netto rechnen. Wird kein gerichtsfestes Wertgutachten benötigt, können auch schon preisgünstigere Immobilienbewertungen ohne Vor-Ort-Besichtigung weiterhelfen.

Das müssen Sie beim Hauskauf schon vorab bedenken

Unerwartete Kosten trüben die Freude über die eigenen vier Wände. Oft rechnet man zunächst nicht damit, dass mit Baugenehmigung, Grunderwerbsteuer und Notarkosten sich beim Kauf oder Neubau einer Immobilie eine erhebliche Summe an Nebenkosten zusammenkommt. Deshalb rät unser Finanzexperte Helmut Weigt: Planen Sie diese üblichen Nebenkosten unbedingt beim Kauf mit ein. Damit es nicht zu bösen Überraschungen kommt.

Anfallende Grunderwerbssteuer beim Hauskauf

Der Kaufpreis ist ausschlaggebend für die Berechnung der Grunderwerbsteuer. Als Bemessungsgrundlage dienen der Grundstückspreis und der Preis eines bereits bestehenden Gebäudes. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist abhängig vom jeweiligen Bundesland und liegt zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Auch der Preis eines Neubaus vom Bauträger fällt in diese Bemessungsgrundlage, obwohl das Gebäude noch gar nicht errichtet ist (Ausnahme: Sie kaufen ein unbebautes Grundstück nicht bei dem beauftragten Bauträger).

Notarkosten beim Kauf eines Hauses

Neuen Besitz auf einem Grundstück muss ein Notar ins Grundbuch der Gemeinde oder Stadt eintragen. Um sicherzugehen, sollte man dafür rund 2,0 Prozent der Bemessungsgrundlage für Notar- und Gerichtskosten ansetzen.

Hauskauf: Maklerkosten

Die Kosten für einen Immobilienmakler fallen regional sehr unterschiedlich aus. Zwischen 3,6 Prozent und 7,15 Prozent können für eine Courtage fällig werden.

Gern vergessene Kosten

Neben diesen „üblichen Kosten“ können weitere Kosten entstehen, die häufig vernachlässigt werden. Das sind Kosten, die zwar nicht direkt mit dem Erwerb oder Bau einer Immobilie zu tun haben, die aber von Fall zu Fall auch zu berücksichtigen sind:

Renovierungskosten

Regelmäßig rechnen Käufer von gebrauchten Immobilien zwar bereits mit Renovierungskosten, sie setzen diese aber im Finanzierungsplan oft viel zu niedrig an. Das ist deshalb so, weil viele Kosten erst während der Renovierung erkannt werden können (auch Gutachter haben keine Röntgen-Augen). Hinzu kommt, dass möglicherweise eine Verpflichtung besteht, die bisherige Mietwohnung zu renovieren. Auch diese Kosten werden meist außer Acht gelassen.

Zinsen während der Bauzeit

Wer ein Haus neu baut, muss mit einer Bauzeit (von Planung bis Fertigstellung) von gut einem Jahr rechnen. Während dieser Bauzeit fallen bereits Zinsen an, die neben der weiterlaufenden Miete zu zahlen sind. Wer mit dieser Doppelbelastung überfordert ist, muss die Bauzeitzinsen als Kostenfaktor, der in vielen Finanzierungsplänen fehlt, berücksichtigen.

Umzugskosten

Ein Umzug kann erheblich ins Geld gehen, wenn nicht viele Freunde und Bekannte mithelfen.

Zwar denken die meisten an die neue Einbauküche, aber oft müssen auch andere neue Möbel angeschafft werden, weil die alten beim Umzug beschädigt werden oder nicht in das neue Haus passen. Auch kann es sein, dass das neue Haus auf dem Land einen Zweitwagen erforderlich macht, für den neuen Garten bequeme Sitzmöbel und ein großer Sonnenschirm angeschafft werden sollen – diese Liste der gern vergessenen Nebenkosten könnte man beliebig fortsetzen. Dem ein oder anderen mag sie kleinlich vorkommen. Doch die Warnung, möglichst alle Kosten zu kalkulieren, hat einen tieferen Sinn:

Ist für derartige Kosten kein Geld mehr übrig, bleibt nur der Weg zur Bank. Aber: Da sie wahrscheinlich bereits einen Baukredit aufgenommen haben, ist die einzige Bank, die Ihnen noch Geld geben wird, die Bank, die Ihr Haus finanziert und es mit der für sie eingetragenen Grundschuld als Sicherheit für andere Institute „blockiert“ hat. Dieser Bank sind Sie im Falle einer Nachfinanzierung jetzt ausgeliefert. Deshalb wird Ihnen diese Bank mit ziemlicher Sicherheit einen deutlich höheren Zinssatz berechnen, als es Ihrem Geldbeutel lieb ist.

Ausreichende Eigenkapitalreserven sind darum unbedingt empfehlenswert, denken Sie bei Ihrer Kostenaufstellung möglichst an wirklich alles, was auf Sie zukommt.

Vorsicht bei vermeintlich gut gemeinten „Tricks“

Durch eine Reduzierung der anfänglich genannten Grunderwerbsteuer kann die Bemessungsgrundlage verringert werden. Manche Steuerberater oder Notare geben hier gerne den gut gemeinten Rat, miterworbenes Zubehör (z. B. eine Einbauküche oder das Guthaben der Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung) im Kaufvertrag auszuweisen, denn darauf fällt dann keine Grunderwerbsteuer an.

Reduzierung der Bemessungsgrundlage hat Vor- und Nachteile

Diese Empfehlung hat allerdings zur Folge, dass die finanzierende Bank den Wert der Immobilie entsprechend reduziert. Deshalb wird das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert schlechter und dadurch das Risiko der Bank höher. Die Folge könnte ein höherer Zinssatz sein, womit sich der Grunderwerbsteuervorteil zum Finanzierungsnachteil wenden kann.

Vorteil wird schnell zunichte gemacht

Bei einer mit 5.000 Euro ausgewiesenen Einbauküche spart dieser Kniff beim höchsten Grunderwerbsteuersatz (6,5 Prozent) gerade mal 325 Euro. Verschlechtert sich hingegen damit der Zinssatz des Darlehens beispielsweise um 0,1 Prozent pro Jahr, zahlen Sie bei einem Darlehen von 100.000 Euro allein im ersten Jahr also rund 100 Euro mehr. Der Mehraufwand an Zinsen übersteigt also über die gesamte Finanzierungsdauer gesehen diesen vermeintlichen Vorteil und macht ihn völlig zunichte.

Die Energieberatung der Verbraucherzentrale gibt Tipps zur Vermeidung von Schimmelbefall

Schimmel im Haus ist nicht nur ein optisches Problem, sondern kann auch die Gesundheit der Bewohner gefährden. Besonders im Winter ist Vorsorge nötig, damit sich die lästigen Pilze nicht einnisten. Andreas Köhler, Energieexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, beantwortet drei häufige Fragen zum Thema Schimmel:

Was sind Ursachen für Schimmel?
Andreas Köhler: Schimmel entsteht häufig, wenn sich an Wänden Tauwasser bildet. Das passiert zum Beispiel, wenn feuchte Raumluft an kalten Oberflächen abkühlt. Am besten lässt sich dies an einer kalten Getränkeflasche verdeutlichen, die an einem heißen Sommertag aus dem Kühlschrank genommen wird. In vielen Fällen entsteht Schimmel auch wegen der Kombination aus falschen Gewohnheiten beim Heizen und Lüften und einem schlechten Wärmeschutz des Gebäudes.

Was tun, wenn der Schimmelschaden bereits da ist?
Andreas Köhler: Werden Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung festgestellt, sollten Mieter ihren Vermieter entsprechend informieren. Sind größere Flächen betroffen, sollten Verbraucher und Vermieter einen Fachmann hinzuziehen. Dieser prüft das Ausmaß des Schimmelbefalls und kann entsprechende Schritte zur Instandsetzung einleiten. Wichtig ist nicht nur, den Schimmel vollständig zu entfernen, sondern auch eine gründliche Ursachenforschung zu betreiben, damit eine erneute Schimmelbildung in Zukunft vermieden werden kann. Einfach nur weiß überstreichen löst das Problem nicht.

Kann eine gute Wärmedämmung Schimmel vermeiden?
Andreas Köhler: Ja! Je besser ein Haus gedämmt ist, desto geringer ist das Schimmelpilzrisiko. Sind die Wände innen wärmer reduziert sich die Gefahr von Tauwasserbildung. Feuchte Raumluft muss aber natürlich trotzdem durch die Fenster weggelüftet werden. Obwohl oft das Gegenteil behauptet wird, findet durch nicht gedämmte Außenwände kein nennenswerter Luftaustausch statt. Daher hat die Dämmung auf der Außenseite einer Wand keinen Einfluss auf den Luftaustausch im Gebäude. Was viele Verbraucher nicht wissen: Bei der Erneuerung der Fenster ohne gleichzeitige Dämmung der angrenzenden Bauteile erhöht sich das Schimmelrisiko signifikant.

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Bild: Thorben Wengert / pixelio.de