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Eine realistische Vorstellung vom Wert einer  Immobilie ist wichtig, vor allem bei Kauf, Verkauf oder im Erbfall. Deshalb braucht es  ein Wertgutachten, um Klarheit zu bekommen. Im Gegensatz zur kostenlosen Immobilienbewertung handelt es sich bei einem Wertgutachten um die kostenpflichtige Bewertung der Immobilie, die auch vor Gericht Bestand hat.

Der Sachverständige ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie auf Basis des Baugesetzbuches (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), erklärt Wolfgang Szubin. Der Architekt ist Mitglied des Präsidiums im Verband Wohneigentum und Berater für Wohnen und Bauen im Landesverband NRW des Verbands Wohneigentum.

Was beeinflusst den Wert?

Das Grundstück und seine Lage sind wichtige Kriterien bei der Wertermittlung. Denn in der Stadt gelten andere Maßstäbe als in einer ländlichen Gegend. Natürlich sind auch das Gebäude und der Zustand, in dem es sich zum Zeitpunkt des Gutachtens befindet, ausschlaggebend. „Je älter die Immobilie ist, desto größer ist die Wertminderung“, so Szubin. Bei Gebäuden wird rechnerisch ein zu erwartendes Lebensalter von 80 Jahren zugrunde gelegt – es sei denn, es wurde im Laufe der Jahre fachgerecht saniert. Rechnerisch jünger wird das Gebäude durch eine Modernisierung, deshalb steigen also Restnutzungsdauer und damit auch sein Wert. Nachträgliche Fassadendämmung oder eine Photovoltaikanlage können beispielsweise wertsteigernd sein. Grundbucheinträge wie Wege- oder Wohnrechte für Eltern sind in der Regel wertmindernd.

Ablauf des Immobilienwertgutachten

Als erstes widmet sich der Fachmann den Aufzeichnungen zu dem entsprechenden Objekt.  „Zunächst prüft der Sachverständige Unterlagen wie etwa Grundbuch, Lageplan, Altlastenkataster und dergleichen mehr“, erläutert Szubin. Anschließend wird das Objekt besichtigt. Vorhandenes Datenmaterial wie Baupläne wird mit dem tatsächlichen Ausmaß der Immobilie abgeglichen. Wohnflächen und Bruttogrundrissflächen (bebaute Außenflächen) werden ermittelt; ebenso sichtbare, optische Baumängel wie Feuchtigkeit im Mauerwerk.

Ein paar Wochen kann es dauern

Weil sie sehr umfangreich sind, können Wertgutachten bis zu 30 Seiten umfassen. Deswegen braucht es im Gegensatz zu einer kostenlosen Immobilienbewertung oft etwa vier bis sechs Wochen. „Es kann aber auch drei bis vier Monate dauern“, weiß Architekt Szubin.

Gültigkeit ist begrenzt

Zu bedenken ist:  Ein einmal erstelltes Wertgutachten ist bereits im darauf folgenden Jahr nicht mehr gültig. „Das Gutachten weist den Wert der Immobilie zu einem bestimmten Stichtag – dem sogenannten Wertermittlungsstichtag – auf. Wird ein Gebäude nicht saniert, dann verliert es mit jedem Tag an Wert“, erläutert Szubin.

Kosten des Wertgutachtens variieren stark

Wie hoch die Kosten für ein Wertgutachten ausfallen hängt stark davon ab, wie groß die Immobilie und der Aufwand des Gutachters sind. Sie richten sich nach dem ermittelten Wert. Bei einem Einfamilienhaus sollte man etwa mit 1.000 bis 1.500 Euro netto rechnen. Wird kein gerichtsfestes Wertgutachten benötigt, können auch schon preisgünstigere Immobilienbewertungen ohne Vor-Ort-Besichtigung weiterhelfen.

Die Energieberatung der Verbraucherzentrale gibt Tipps zur Vermeidung von Schimmelbefall

Schimmel im Haus ist nicht nur ein optisches Problem, sondern kann auch die Gesundheit der Bewohner gefährden. Besonders im Winter ist Vorsorge nötig, damit sich die lästigen Pilze nicht einnisten. Andreas Köhler, Energieexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, beantwortet drei häufige Fragen zum Thema Schimmel:

Was sind Ursachen für Schimmel?
Andreas Köhler: Schimmel entsteht häufig, wenn sich an Wänden Tauwasser bildet. Das passiert zum Beispiel, wenn feuchte Raumluft an kalten Oberflächen abkühlt. Am besten lässt sich dies an einer kalten Getränkeflasche verdeutlichen, die an einem heißen Sommertag aus dem Kühlschrank genommen wird. In vielen Fällen entsteht Schimmel auch wegen der Kombination aus falschen Gewohnheiten beim Heizen und Lüften und einem schlechten Wärmeschutz des Gebäudes.

Was tun, wenn der Schimmelschaden bereits da ist?
Andreas Köhler: Werden Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung festgestellt, sollten Mieter ihren Vermieter entsprechend informieren. Sind größere Flächen betroffen, sollten Verbraucher und Vermieter einen Fachmann hinzuziehen. Dieser prüft das Ausmaß des Schimmelbefalls und kann entsprechende Schritte zur Instandsetzung einleiten. Wichtig ist nicht nur, den Schimmel vollständig zu entfernen, sondern auch eine gründliche Ursachenforschung zu betreiben, damit eine erneute Schimmelbildung in Zukunft vermieden werden kann. Einfach nur weiß überstreichen löst das Problem nicht.

Kann eine gute Wärmedämmung Schimmel vermeiden?
Andreas Köhler: Ja! Je besser ein Haus gedämmt ist, desto geringer ist das Schimmelpilzrisiko. Sind die Wände innen wärmer reduziert sich die Gefahr von Tauwasserbildung. Feuchte Raumluft muss aber natürlich trotzdem durch die Fenster weggelüftet werden. Obwohl oft das Gegenteil behauptet wird, findet durch nicht gedämmte Außenwände kein nennenswerter Luftaustausch statt. Daher hat die Dämmung auf der Außenseite einer Wand keinen Einfluss auf den Luftaustausch im Gebäude. Was viele Verbraucher nicht wissen: Bei der Erneuerung der Fenster ohne gleichzeitige Dämmung der angrenzenden Bauteile erhöht sich das Schimmelrisiko signifikant.

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Bild: Thorben Wengert / pixelio.de