Das müssen Sie beim Hauskauf schon vorab bedenken

Unerwartete Kosten trüben die Freude über die eigenen vier Wände. Oft rechnet man zunächst nicht damit, dass mit Baugenehmigung, Grunderwerbsteuer und Notarkosten sich beim Kauf oder Neubau einer Immobilie eine erhebliche Summe an Nebenkosten zusammenkommt. Deshalb rät unser Finanzexperte Helmut Weigt: Planen Sie diese üblichen Nebenkosten unbedingt beim Kauf mit ein. Damit es nicht zu bösen Überraschungen kommt.

Anfallende Grunderwerbssteuer beim Hauskauf

Der Kaufpreis ist ausschlaggebend für die Berechnung der Grunderwerbsteuer. Als Bemessungsgrundlage dienen der Grundstückspreis und der Preis eines bereits bestehenden Gebäudes. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist abhängig vom jeweiligen Bundesland und liegt zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Auch der Preis eines Neubaus vom Bauträger fällt in diese Bemessungsgrundlage, obwohl das Gebäude noch gar nicht errichtet ist (Ausnahme: Sie kaufen ein unbebautes Grundstück nicht bei dem beauftragten Bauträger).

Notarkosten beim Kauf eines Hauses

Neuen Besitz auf einem Grundstück muss ein Notar ins Grundbuch der Gemeinde oder Stadt eintragen. Um sicherzugehen, sollte man dafür rund 2,0 Prozent der Bemessungsgrundlage für Notar- und Gerichtskosten ansetzen.

Hauskauf: Maklerkosten

Die Kosten für einen Immobilienmakler fallen regional sehr unterschiedlich aus. Zwischen 3,6 Prozent und 7,15 Prozent können für eine Courtage fällig werden.

Gern vergessene Kosten

Neben diesen „üblichen Kosten“ können weitere Kosten entstehen, die häufig vernachlässigt werden. Das sind Kosten, die zwar nicht direkt mit dem Erwerb oder Bau einer Immobilie zu tun haben, die aber von Fall zu Fall auch zu berücksichtigen sind:

Renovierungskosten

Regelmäßig rechnen Käufer von gebrauchten Immobilien zwar bereits mit Renovierungskosten, sie setzen diese aber im Finanzierungsplan oft viel zu niedrig an. Das ist deshalb so, weil viele Kosten erst während der Renovierung erkannt werden können (auch Gutachter haben keine Röntgen-Augen). Hinzu kommt, dass möglicherweise eine Verpflichtung besteht, die bisherige Mietwohnung zu renovieren. Auch diese Kosten werden meist außer Acht gelassen.

Zinsen während der Bauzeit

Wer ein Haus neu baut, muss mit einer Bauzeit (von Planung bis Fertigstellung) von gut einem Jahr rechnen. Während dieser Bauzeit fallen bereits Zinsen an, die neben der weiterlaufenden Miete zu zahlen sind. Wer mit dieser Doppelbelastung überfordert ist, muss die Bauzeitzinsen als Kostenfaktor, der in vielen Finanzierungsplänen fehlt, berücksichtigen.

Umzugskosten

Ein Umzug kann erheblich ins Geld gehen, wenn nicht viele Freunde und Bekannte mithelfen.

Zwar denken die meisten an die neue Einbauküche, aber oft müssen auch andere neue Möbel angeschafft werden, weil die alten beim Umzug beschädigt werden oder nicht in das neue Haus passen. Auch kann es sein, dass das neue Haus auf dem Land einen Zweitwagen erforderlich macht, für den neuen Garten bequeme Sitzmöbel und ein großer Sonnenschirm angeschafft werden sollen – diese Liste der gern vergessenen Nebenkosten könnte man beliebig fortsetzen. Dem ein oder anderen mag sie kleinlich vorkommen. Doch die Warnung, möglichst alle Kosten zu kalkulieren, hat einen tieferen Sinn:

Ist für derartige Kosten kein Geld mehr übrig, bleibt nur der Weg zur Bank. Aber: Da sie wahrscheinlich bereits einen Baukredit aufgenommen haben, ist die einzige Bank, die Ihnen noch Geld geben wird, die Bank, die Ihr Haus finanziert und es mit der für sie eingetragenen Grundschuld als Sicherheit für andere Institute „blockiert“ hat. Dieser Bank sind Sie im Falle einer Nachfinanzierung jetzt ausgeliefert. Deshalb wird Ihnen diese Bank mit ziemlicher Sicherheit einen deutlich höheren Zinssatz berechnen, als es Ihrem Geldbeutel lieb ist.

Ausreichende Eigenkapitalreserven sind darum unbedingt empfehlenswert, denken Sie bei Ihrer Kostenaufstellung möglichst an wirklich alles, was auf Sie zukommt.

Vorsicht bei vermeintlich gut gemeinten „Tricks“

Durch eine Reduzierung der anfänglich genannten Grunderwerbsteuer kann die Bemessungsgrundlage verringert werden. Manche Steuerberater oder Notare geben hier gerne den gut gemeinten Rat, miterworbenes Zubehör (z. B. eine Einbauküche oder das Guthaben der Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung) im Kaufvertrag auszuweisen, denn darauf fällt dann keine Grunderwerbsteuer an.

Reduzierung der Bemessungsgrundlage hat Vor- und Nachteile

Diese Empfehlung hat allerdings zur Folge, dass die finanzierende Bank den Wert der Immobilie entsprechend reduziert. Deshalb wird das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert schlechter und dadurch das Risiko der Bank höher. Die Folge könnte ein höherer Zinssatz sein, womit sich der Grunderwerbsteuervorteil zum Finanzierungsnachteil wenden kann.

Vorteil wird schnell zunichte gemacht

Bei einer mit 5.000 Euro ausgewiesenen Einbauküche spart dieser Kniff beim höchsten Grunderwerbsteuersatz (6,5 Prozent) gerade mal 325 Euro. Verschlechtert sich hingegen damit der Zinssatz des Darlehens beispielsweise um 0,1 Prozent pro Jahr, zahlen Sie bei einem Darlehen von 100.000 Euro allein im ersten Jahr also rund 100 Euro mehr. Der Mehraufwand an Zinsen übersteigt also über die gesamte Finanzierungsdauer gesehen diesen vermeintlichen Vorteil und macht ihn völlig zunichte.